Çin’in emlak piyasası felaketin eşiğinde

FINANSGUNDEM.COM - DIŞ HABERLER SERVİSİ

Geçtiğimiz haftalarda Çin hükümeti ülkenin önde gelen teknoloji şirketleri üzerinde baskı kurarak yatırımcıların endişelerini yükseltmişti. Yatırımcılar ise şimdi ülkenin en büyük emlak geliştiricisi Evergrande’nin potansiyel iflasını izliyor. Şirketin ödenmemiş 300 milyar dolar borcu bulunuyor. Çin’in emlak piyasası ise hükümetin bir yıl önce yükselen emlak fiyatlarını kontrol altına almak adına attığı adımlar nedeniyle zayıflamış durumda. Çin hükümetinin aldığı önlemler, ağustos ayında bir önceki yıla kıyasla yeni ev satışlarının %21 düşmesine neden oldu.

CNN’e göre Ed Yardeni Evergrande’nin iflasının “Lehman Brothers’ın iflasının ABD borsaları üzerindeki etkisi benzeri” sistemik riskleri ortaya çıkaracağını söyledi. Ancak diğer ekonomistler Evergrande’nin iflasının küresel piyasaları etkilemeyeceğini düşünüyor ve ABD yatırımcıları konunun Çin dışındaki etkilerinin şimdiye kadar sınırlı olduğu görüşünü taşıyor. Forbes’un haberine göre Çin’in emlak piyasasında görülebilecek bir satış dalgası, 2007 ve 2009 yılları arasında ABD’de görülen emlak patlamasına benzer bir sonuç ortaya çıkarmayacak. Yine de iflasın etkileri Çin ekonomisi üzerinde büyük olacak.

Emlak varlıkları 2019 yılında Çin’in hanehalkı varlıklarının üçte ikisini oluşturuyordu. Bunun karşılığında emlak ABD hanehalkı varlıklarının yalnızca dörtte birini temsil ediyordu. Dahası Çin’e yönelik emlak varlıkları tahmini bugün daha yüksek ve %78 seviyesinde.

Bunun nedeni ise geçtiğimiz iki yılda fiyatların hızla kontrol altına alınmış olması. Evergrande’ın iflası Lehman Brothers’ın iflasından iki açıdan farklı olacak. Birincisi Çin’in finansal sistemi büyük oranda hükümet kontrolü altında ve hükümetin yükselen emlak piyasalarını sakinleştirme konusunda hamleler yaptığı biliniyor. Ardındansa ekonomik büyüme riske girdiğinde politikalar gevşetiliyor. Çin hükümeti şimdiye kadar Evergrande’ı kurtarmak için herhangi bir girişimde bulunmamış olsa da, hükümetin büyük bir iflası önleme kapasitesi mevcut.

Bunun karşılığında ABD hükümeti 2008 krizinden önce emlak piyasasını kurtarma konusunda bir deneyim sahibi değildi. Aynı zamanda Lehman’ı kurtarmak için herhangi bir istek de gösterilmedi. İkincisi Evergrande iflasının etkilerinin görülmesi çok daha uzun zaman alacak. ABD piyasaları oldukça sıkı bir şekilde denetlendiği için, ABD para piyasası fonlarından büyük çıkışlar gerçekleştiğinde varlık değerleri düşüşe geçti. Bunun aksine Çin’in emlak şirketlerine verdiği banka kredileri pazarlanabilir araçlar değil. Yine de tüm bunlar Çin’in bir emlak balonundan kaçmayı başarabileceği anlamına gelmiyor.

finansgundem.com'un derlediği bilgilere göre Çin otoriteleri bir yıl önce emlak şirketleri üzerindeki baskıları hızlandırdığında, Goldman Sachs Çin’in emlak varlıkları ve inşaat şirketlerinin stoklarının toplam değerinin 52 trilyon dolara yükseldiğini tahmin etmişti. Bu rakam ise ABD’nin oldukça yukarısında. Dahası henüz satılmamış olan dairelerin yaklaşık %20’sinin oturumda olmadığı düşünülüyor.

Bu da emlak piyasasındaki spekülasyon seviyesini gözler önüne seriyor. Bugün karşılaştığımız en büyük belirsizliklerden bir tanesi Çin’de kaç adet inşaat şirketinin ve kredi kurumunun kurtarılmaya ihtiyaç duyacağı. Wall Street Journal’ın haberine göre Evergrande Çin’in emlak balonunun en büyük hasarı veren ismi olabilir ancak kesinlikle sonuncusu olmayacak. Aynı zamanda Evergrande tarafından garanti altına alınmış olan varlık yönetimi ürünleri gibi sıkı düzenlemelere tabi olmayan bazı alanlar da dikkat çekiyor.

Xie Yu tarafından Wall Street Journal için hazırlanan rapor sorunların ne kadar kapsamlı hale geldiğini gösteriyor. Geçtiğimiz yıl düzenleyiciler tarafından alınan önlemler arasında, bankaların hem inşaat şirketlerine verdiği kredilere hem de mortgage kredilerine sınırlama getirilmişti. Bununla birlikte inşaat şirketlerinin kar marjları düşmeye başlamış, ağustos ayı ortalarında şirketler 6,2 milyar dolarlık yüksek getirili borçlarını ödeyememişti. Bunun karşılığında Mooody’s Investors Service yakın zamanda sektörün görünümünü negatife çevirdi.

Evergrande sorununun sonucu Çin’in hane halklarının düşen emlak fiyatlarına ne tepki vereceğine bağlı. En temel risk ise Çin hükümetinin şirketler üzerinde kurduğu baskıların iş dünyasında güveni azalttığı bir dönemde, hane halklarının da güveninin düşüşe geçmesi. Bu kombinasyon gelecek yıl %3 ila %4’lük bir büyüme resesyonuna neden olabilir. Son olarak Çin’in emlak piyasasındaki çöküşün, dünyanın diğer bölgelerine sıçraması konusunda da endişeler yükseliyor.

Ancak sorunun yayılmayacağına yönelik inançların temelinde Çin’in emlak piyasasında bulunan yabancı yatırımcıların oranının ve ülkenin finansal sisteminin küçük olması yatıyor. Yine de Çin ekonomisinin küresel ekonomideki ve uluslararası ticaretteki rolü göz önünde bulundurulduğunda, emlak piyasasında yaşanan bir kriz Asya, Avrupa ve Kuzey Amerika’daki ticaret partnerlerini etkileyebilir.

Tehlike çanlarını çalmak için buradayım

ABD'de konut başlangıçları ağustosta beklentileri aştı

Alınan daireler başkasına satılmış: Biz yandık, başkası yanmasın...