Burak Gözüm: Türkiye'de her yıl minimum 650-700 bin yeni konuta ihtiyaç var

VOLKAN KARSAN - FINANSGUNDEM.COM / KAZANDIRAN SOHBETLER

Yüksek enflasyon, sıkı para politikası, yüksek faiz ülkemizin gündemi… Bu ortamda gayrimenkul sektörü ne durumda  bakmak istedik… Konunun uzmanı ve KW Bodrum’un yönetici ortağı Burak Gözüm’e sorularımızı yönelttik…

“BDDK KURALLARI GEREĞİ LİMİTLİ ORANDA KREDİ VERİLEBİLDİĞİ İÇİN ARTIK ÇOK FAZLA KONUT KREDİSİ KULLANILAMIYOR”

- Sayın Gözüm, İstanbul’u tüm Türkiye’nin, Bodrum’u da sahillerin gayrimenkul göstergesi kabul edersek, genel olarak 2024 gayrimenkul piyasasını bize nasıl özetlersiniz?

- Bu yılı özetlemek gerekirse bir önceki yıla göre ilk altı ayda satış adetleri düşerek başladı. Fakat Temmuz ve Ağustos aylarıyla beraber baz etkisiyle de satışlarda artışların olduğunu gözlemliyoruz.

Rakamlarla bilgi vermem gerekirse Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) elimizde ilk sekiz ay verisi var. Bu ay en son Ağustos verileri de açıklandı.

İlk sekiz aya baktığımızda Türkiye'de satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1.12 artmış. Kaldı ki biz bunu iş günü yani çalışma sayısına da böldüğümüzde bu artışın daha da fazla olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü 2023 çalışma gün sayısı ilk sekiz ayda 2024 göre daha azdı.

Eğer Muğla bölgesine bakarsak ilk sekiz ayda burada da satışlar yüzde 0,90 yani bire yakın artmış.

Bodrum'a bakarsak burada da satış adetlerinde yüzde bir oranında bir düşüşten bahsedebiliriz. Tam satış rakamını vermek gerekirse 2024 yılında Bodrum'da 2941 tane konut tapu işlemi gerçekleşmiş. Bir önceki yıl 2970 adet gerçekleşmiş. Yüzde birlik bir düşüş var.

Yine takvim etkisi ve çalışma gün sayısı etkisinden arındırdığımızda aslında Bodrum'da da son iki ayda gelen artışlarla beraber bir önceki yıla göre adetlerde bir azalış olduğunu söyleyemiyoruz. Temmuz ve Ağustos ayındaki satış adetlerindeki artışlarla beraber piyasa bir önceki yılın değerlerini bulmuş.

Fakat artık konut kaliteleri çok yüksek olduğu ve BDDK kuralları gereği de limitli oranda kredi verilebildiği için artık çok fazla konut kredisi kullanılamıyor.

Neredeyse satışların sadece yüzde 10’luk kısmında bir konut kredisi oluyor. Bunda da hacim çok düşük. Özellikle ikinci el mülklerde ve daha önceden de mülkü olanlarda bu limit o kadar düşüyor ki orada peşinatın eksik kalan kısmını tamamlama kredisi gibi kullanılıyor.

En önemli farklılık kredili satışlarda. Konut kredi oranları şu anda 2,90-3,20 aralığında, bu oran yüzde 2’lere gelmediği sürece kredi satışlarda da bir artış öngörmüyoruz.

“BİZ EĞİTİMLERLE HEM BAKIŞ AÇIMIZI DEĞİŞTİRMEYİ HEM DE PRATİĞİMİZİ ARTIRMAYI, BİLGİMİZİ SAHAYA YÖNELTMEYİ ÖĞRENİYORUZ”

- Yönetici ortağı olduğunuz gayrimenkul şirketinin eğitim programı çok değerli, bence sadece bu işe atılmak isteyenler değil genel olarak iş dünyasına girmek isteyenler bile bu eğitimden geçmeli. Siz de önemli bilgiler veriyorsunuz. Sektördeki başarınızı ve bu eğitim dönemine uzanan kariyerinizi de özetleyerek bu süreç konusunda bizi aydınlatır mısınız?

- Gayrimenkul sektöründe bizden daha önce bu işi yapmış olan kişiler ve kurumlar var. Bizim firmamızın felsefesi de gayrimenkul işini belirli sistem ve modeller üzerine inşa etmek. Dolayısıyla kurucumuz Gary W. Keller başarılı gayrimenkul danışmanlarıyla bu işi nasıl yaptıkları üzerine bir nevi röportajlar, sohbetler yaparak onların ortak alışkanlıklarını ve iş modellerini tespit ediyor.

Sonra da şirketi bu modeller üzerine ve bu modelleri devam ettirebilmek üzerine sistemlerle şekillendiriyor. Bu işi başarılı yapan kişilerin yaptıklarını biz yaptığımızda ve bunda bir süreklilik sağladığımızda çok kısa sürede başarı sağlanıyor. Ben takriben 18 yıldır gayrimenkul sektöründeyim, benim geldiğim seviyeye yeni başlayan ve farklı sektörlerden geçiş yapan arkadaşlarımızın da ulaşabildiğini görüyoruz.

Bizim firmamızın en üretkenler listesine baktığımızda bu listenin birçoğu farklı sektörlerden gayrimenkul sektörüne geçiş yapmış, çok daha yeni diyebileceğimiz meslektaşlarımız. Çok iyi emlakçılar, gayrimenkul danışmanları yetişmiş. Başarıyla bizim aramızda aslında iki başlık, iki sebep var.

Bunlardan biri bakış açılarımız, ikincisi de becerilerimiz. Biz eğitimlerle hem bakış açımızı değiştirmeyi hem de pratiğimizi artırmayı, bilgimizi sahaya yöneltmeyi öğreniyoruz. Bizim için kullanılmayan bir bilginin kıymeti yoktur.

Şayet uygulayamıyorsan hala öğrenmiş sayılmazsın diyoruz. Bizim için uygulamalar çok önemli.

Yeni başlayan arkadaşlarımıza bir koçluk sistemiyle destek olup sahaya çıkan arkadaşlarımıza sahada işlem koçlarıyla destek vererek teoride alınan öğrenilen bilginin hızlı bir şekilde pratiğe dönüşmesiyle ilgili de katkılar sağlamaya çalışıyoruz. Temel başlıklar olarak da mesleki eğitimlerimiz ve kişisel gelişim eğitimlerimiz var.

Bunların üzerine de Türkiye'de en çok kullanılması gereken sürekli değişen piyasalara adapte olmak. Normalde Amerika'da bu süre mesela yedi sekiz yılda birdir. Türkiye'de bu yedi sekiz saatte bir olabiliyor. Her sabah farklı bir Türkiye'ye uyandığımız için ben artık bir değişimden bahsetmiyorum.

Değişim bizim normalimiz, anormal bizim normalimiz oldu. Bir de bunun üzerine pandemi dönemini yaşayınca da tüm dünyada artık değişime adapte olabilmek en önemli meziyet oldu. Bunun üzerine de öğrenilebilir bilgiyle desteklediğinizde ve bunu uyguladığınızda zaten başarı kaçınılmaz oluyor.

“KELLER WİLLİAMS ASLINDA BİR EĞİTİM VE KOÇLUK ŞİRKETİ, BİZİM SEKTÖRÜMÜZ GAYRİMENKUL, BU SEKTÖRDE ÇALIŞANLARA HİZMET VERİYORUZ”

- Burak Gözüm’ün emlak sektörüne girişini anlatabilir misiniz?

- İstanbul doğumluyum. Sırasıyla Özel Dost İlkokulu sonrasında Saint-Michel Fransız Lisesi ve Marmara Üniversitesi İktisat Fakültesi’ni bitirdim. Askere biraz daha geç gidip çalışma hayatına daha erken girebilmek için Kocaeli Üniversitesi'nde İletişim Bölümü’ne devam ettim.

Bizim asıl işimiz etkinlik yönetimi, organizasyon işleriydi. İstanbul'da kurduğumuz şirkette özellikle komünikasyon sektöründe hizmet veren şirketlerle çalıştık. Bu dönemde de sevgili eşimle tanıştım.

Sonrasında da İstanbul'da artık yapmamız gerekenleri yaptığımızı fark edip oğlumuzun da bir yaşına gelmesiyle İstanbul'daki sistemlere girmek yerine biraz daha doğaya dönüş macerası için uygun bir zaman olduğunu düşündük. Onun çok sevdiği benim de gençlik yıllarımdan beri gittiğim Kaş'a yerleşme kararı aldık. Burada sevgili Kerem Akalın'la beraber bir perma kültür ve sürdürebilir yaşam projesi dizayn etmeye çalıştık.

Kaş, Türkiye'nin en çok B2 arazilerinin olduğu ilçedir. Kaş-Kalkan sırtlarında köylülerimizin aldığı yamaç arazilerini, zeytin ağaçlarıyla verimli alanlara dönüştürdüğü, sonra 2B kanunu kapsamında da bunların tapularına sahip olduğu dönemde de orada faaliyetlerimizi devam ettirdik. Sonra yine oğlumuzun eğitimi için Bodrum'a göç ettik.

Bodrum benim gençlik yıllarından beri gittiğim, geldiğim, sevdiğim bir yer. Sevgili amcam Erhan Gözüm'ün, Maya Köyü'nün yapıldığı dönemdeki faaliyetleri sayesinde de doğal güzelliklerini görebildiğim, o dönemin çok iyi doğaya uyumlu projelerinden bir tanesine farkında olmadan tanıklık ettiğim Bodrum'da yeni yaşamların kurulması süreçlerini de bu vesileyle takip ettim. Yaklaşık 11 yıldır da Bodrum'da yerleşik bir şekilde yaşantımızı devam ettiriyoruz.

‘Keller Williams Bodrum'u 3 Ocak 2015’te kurduk ve halen faaliyetlerimize 200 danışman ortağımızla devam ediyoruz. Daha önce farklı markalarda da hizmet vermiştim. Neden şimdi Keller Williams markasını temsil ediyorum? Bu marka benim en büyük hayatta var olma nedenime aracılık ettiği için… Keller Williams aslında bir eğitim ve koçluk şirketi. Bizim sektörümüz gayrimenkul. Bu sektörde çalışanlara hizmet veriyoruz.

“BİZ PİYASAYI ALICI PİYASASI, DENGEDE PİYASA VE SATICI PİYASASI OLARAK AYIRIYORUZ”

- Özellikle pandemi sonrası oluşan konut fiyatları üzerindeki köpük biraz azalmaya başladı. Gerçek fiyatları görmemiz için doğru zamanı hangi tarihler olarak görüyorsunuz?

- Gerçek fiyatlarla bir yatırımcının veya bir alıcının yakın olması ya da olmaması arasında bir insan, bir yetenek kadar fark var. Sizin eğer tıpkı iyi bir avukatınızın, tıpkı iyi bir mali müşavirinizin olduğu gibi eğer iyi bir gayrimenkul danışmanız var ise siz her piyasa koşulunda doğru fiyatlara yakın olursunuz.

Biz piyasayı alıcı piyasası, dengede piyasa ve satıcı piyasası olarak ayırıyoruz. Şayet mülkler beş ila yedi ay arasında satılıyorsa dengede bir piyasadan bahsedebiliriz. Eğer gayrimenkullerin satışı yedi aydan daha uzun bir süre listeleniyorsa, internet sitelerinde kalıyorsa o zaman alıcının daha güçlü olabileceği bir piyasadan bahsediyoruz.

Beş aydan daha bir kısa sürede satılıyorsa tıpkı -pandemiden çıkış döneminde olduğu gibi- o zaman da satıcının güçlü olduğu bir piyasadan bahsediyoruz. Şu anda da ihtiyaç sahibi kişiler değerinden değil de ederinden satışlar yapıyorlar.

Bu kişiler, mülklerini veya ticari iş yerlerini internet sitelerine koymak yerine kendi tanıdıkları bu işin uzmanları üzerinden satmayı, bunun daha sessiz satış olmasını tercih edebiliyorlar. Bu sebepten dolayı da bu dönemlerde piyasada olan, sahada olan, piyasayı takip eden kişilerle iyi bir diyalogu olan gayrimenkul danışmanlarına fırsatlar geliyor

Genel sorunuza cevap vermek gerekirse de Türkiye'de satışlarının rekor kırdığı dönemlere bakınız.

Pandemi çıkışı çok özel bir dönemdi. Orada psikolojik unsurlar da vardı. Genel olarak baktığınızda ne zamanki para ucuzlar o zaman satışlar artar. Ne zamanki paraya ulaşmak zor olur satışlar göreceli olarak düşer. İçinde bulunduğumuz şu son bir yıllık dönemde, yüksek enflasyonla mücadele kapsamında sıkı para politikaları uygulandı ve paraya ulaşım zorlaştı. Temmuz Ağustos'ta ne değişti? Mevduata giden paranın mevduat faizlerinin dönüşü, KKM’ye giden paranın dönüşü, borsada hayal edilen seviyelere ulaşılamaması, borsa yatırımcısının tekrar çıkışı oldu. Çıkan paralar her zaman gidecek bir yer arıyor.

Döviz de şu anda beklenildiği kadar artmadığı ve artış da kontrollü bir artış olduğu için tekrar bir dönüş olduğunu ve Temmuz Ağustos verilerinin de bunu desteklediğini düşünüyorum. Şayet ilk sekiz ayda yıllık artışlar yüzde birler seviyesine geldiyse piyasa normal satış adetlerine ulaştıysa bunun sebebi de bu çıkan paraların tekrar yönelmesi olarak yorumlayabiliriz. Özetle ne zamanki para ucuzlar o zaman bu artış yüzdesi önceki yıllardaki gibi daha yükselişe de geçecektir.

Bunun için biraz daha kamu bankası destekli kredilerin tekrar oluşturulması gerekiyor. Fakat tabii inşaat maliyetleri artıyor, toprak değerleri artmaya devam ediyor.

Satışlar bu kadar ciddi artmazken bunların artma sebebi girdilerin birçoğunun döviz üzerinden değerlenmesi ki dövizde çok ciddi bir artış olmamasına rağmen yine bu artmaya devam ediyor. Beklentiler de bunun artmasına sebebiyet verebiliyor. Dövizin artışından daha yüksek bir maliyetin artma sebebi ise bunu satan tedarikçilerin, sattıkları malı tekrar yerine koyamama psikolojisiyle olası değerden daha yükseğe satma durumları bence bunda belirleyici oluyor.

Toprağın maliyetinin artma sebeplerinden bir tanesi de ne olursa olsun bizim bundan 20,30,40 yıl önce doğan genç nüfusumuzun bugün şehir değiştirmesi yeni bir iş bulmak için büyük şehre göç etmesi, evlenmeler, boşanmalar gibi demografik durumlar, yabancı yatırımcıların gelmesi, bunların hepsi yeni konut talebini arttırıyor. Türkiye'de hiç olmasa her yıl aşağıdan gelen bu nüfusla, evlenmeler, boşanmalarla beraber yabancı alımlarla, göçlerle beraber minimumda 650-700 bin adet yeni konuta ihtiyacımız var. Yani bizim nüfusumuz gereği böyle bir konuta olan ihtiyaçdır.

Fakat bugün inşaatı yapmak yerine finans araçlarıyla parayı büyütme, yeni gelen yapı ruhsatlarının sayısındaki düşüş dolayısıyla iskanlı mülklerin sayısının azalması sonucu bu ihtiyaç karşılanamadığı anda burada gizli bir talep birikiyor. Bu talebin birikmesiyle beraber de -her ne kadar fiyatlar göreceli olarak bize yüksek de gelse yatırımcı almasa da- ihtiyaç sahibi kişiler aldığı için bugün ilk sekiz ayın skorlarına baktığımızda bir önceki yıla göre bir düşüş de yok. Yüzde 1,12 oranında satış adetleri artmış. Bu da biraz bu saydığımız gerekçelerin bence somut kanıtıdır diye düşünüyorum.

“ŞU ANDA BODRUM'DA ÇOK CİDDİ PROJELER YAPILIYOR, FAKAT BUNLAR MEVCUT SİSTEME NE YÜK GETİRECEK, NEDİR BU YÜK SORUSU ÖNEMLİ”

- Son soru biraz yerel olacak. Bodrum özelinde su, çevre ve sahillerin işgali sorunu sürerken hala yapılaşma devam ediyor. Sizce nereye varacak bunun sonu?

- Bu röportajı yaşadığım Bodrum'dan veriyorum ve aynı zamanda da deniz aşığı olduğumuz için de mümkün olduğu kadar da karşı kıyılara geçip komşu ziyareti yapıyoruz. Cevap çok basit ve karşıda. Bizim şirketimizin ilk Türkçe'ye çevrilen kitaplarından bir tanesi “Milyoner Gayrimenkul Danışmanın El Kitabı”nda da bunu söyler: Konu her zaman yeni yeniyle ilgili değildir aslında eski eskiyle ilgilidir.

Şu karşıda Yunan adalarına Eylül ayında, Ekim ayında gittiğinizde dahi müthiş bir turizm hareketi görüyorsunuz ve yeni yapılar sadece o adaların altyapısıyla ilgili girişimler. Yeni binalar inşa edilmiyor.

Eskiyi koruyarak, orijinalliği koruyarak zaten “yeni”den sıkılmış dünyanın her yerinden büyük şehirlerden gelen insanları ağırlıyorlar. Örneğin yiyecek, içecek sektörüne çok basit sunuşlar yaparak, bir koyda müzik yapmayarak, o sakinliği sağlayarak, yeni yapılar yapmayarak, o denizin temizliğini koruyarak yani hiçbir şey yapmayarak çok büyük farklar yaratıyorlar.

Bunu bence yeni yeniyle ilgili değil, eski eskiyle ilgili eskiyi koruyabilmek.

Şu anda Bodrum'da çok ciddi projeler, çok ciddi oteller, yeni konseptler, yeni temalar, bunlar yapılıyor. Fakat bunların yapılmasıyla ilgili olarak mevcut sisteme ne yük getirecek, nedir bu yük sorusu önemli. Elektrik tüketimi, su tüketimi, siyah su, pis su arıtma, bunun yönetimi, gri suların yönetimi dizayn edilmeden, otoparkları, park alanlarını düşünmeden o yolun kapasitesi düşünülmeden yapılacak projeler yerine şu yapılabilir. Çok daha kontrollü, sürdürülebilir yaşam projesi dediğimiz projelere ve kendi imkanlarını sağlayan projelere müsaade edilerek mevcut sisteme daha fazla bir yük getirilmemesi gerekiyor.

Su problemiyle ilgili Bodrum Kent Konseyi'nde özellikle suyla ilgili çalışmalar yapan ortağım sevgili Gürol İnan’dan detaylı bilgiler alıyorum ve kendisinin bu konuyla ilgili önemli uyarıları var. Bunlardan bir tanesi deniz suyunu kullanım suyuna çevirdiğimizde orada yaratacağımız tahribatlara çok dikkat edilmesi.

Bunun dışındaki gelişmeler MUSKİ Genel Müdürlüğü'nün beyanları, ilgili çaylardan, nehirlerden buraya tekrar ekstra bir suyun getirilmesi, Güvercinlik ve Mumcular’daki tatlı su arıtma tesislerinin kapasitelerinin arttırılması, bunlar bizim basından takip ettiğimiz MUSKİ'nin beyanları…

Özellikle deniz suyunun arıtılması ve tatlı suya dönüştürülmesiyle ilgili iyi bir şey yapmaya çalışırken ortaya sorun çıkabiliyor. Mesela Turgut Reis’de bununla ilgili bir proje yetkililer tarafından konuşuluyor. Biz bunun oradaki deniz suyuna çok büyük zararlar verebileceğini öngörüyoruz. Su ihtiyacını toparlamaya çalışırken denizleri de daha fazla yok etmeyelim.

Zaten Turgut Reis’de bugün denizin içerisinde bir gayzer gibi kahverengi bir su kaynıyor. Orada şu anda çok büyük ayıplarımız var. Denizdeki tuz oranı çok önemli, bunlar çözülmeden yeni kurulacak arıtma tesisiyle o tuzluluğun arttırılması buradaki bütün mikro alanları, floraları hepsini etkileyebilir. O yüzden bu projelerin de iki defa, üç defa düşünülmesi, daha önce yapmış ilgili kurumlardan çalışmalar istenmesi, bir şeyi düzeltmeye çalışırken önümüzdeki bu güzel Ege sularının da kirletilmemesi oradaki o canlıların yok edilmemesi gerekiyor. Buradaki tesisin çalışmasıyla ilgili elektrik gücünün nereden sağlanacağı, bunun etkilerinin ne olacağı da düşünmek zorunda.

Tabii ki nüfusun kontrol edilmesi gerekiyor. Bununla ilgili olarak da ucu dönüyor, bizim sektörümüze gayrimenkul sektörüne yansıyor.

Yapılması gerekenleri şöyle sıralayabiliriz:

Çok kontrollü imalata müsaade edilmeli…

Limitlerin kesinlikle aşılmamalı…

Çok daha az enerji ihtiyacı sağlayacak projelere onay verilmeli…

Her yaşam alanının kendi çıkardığı gri suların en azından o projeler içerisinde peyzajlarda kullanılmalı…

Bir dönüm, iki dönüm bahçeli müstakil evlerde çim sevdasından vazgeçilmeli…

Evlerdeki aylarca kullanılmayan koca havuz sevdalarından vazgeçilmeli, bunlar yapılacaksa da bu suyun buraya getirilmesiyle ilgili maliyetlerin bunları kullanan, kullanmak isteyen, bu susuzlukta denize 500 metre mesafede evi varken “Hayır ben o koca havuzu istiyorum” diyenlerin bu bedellere, bu maliyetlere, bu sorumluluklara daha fazla iştirak etmesiyle ilgili yeni planlamalar yapılmalı ve bunlar çok sert bir şekilde uygulanmalı…

“BURADAKİ RANT O KADAR BÜYÜK Kİ CEZASINI ÖDEYİP BU USULSÜZLÜKLERİ YAPMAK BU İŞİ NORMALLEŞTİRİYOR GİBİ GÖRÜYORUM”

- Toplumsal bir bilinç de gerekli değil mi?

- Aslında bu konuya duyarlı kişilerin çabaları var ama sıkıntının yaşandığı yer, bu konulara duyarlı olmayan Bodrum'u kısa süreli bir rant alanı olarak düşünüp -ki bunu işletmelerde maalesef çok sık görüyoruz- gelip bir yıllık, iki yıllık bir marka yaratılıp Bodrum'un binlerce yıllık tarihinden, kültüründen, coğrafyasından nemalanıp ama Bodrum'a hiçbir şey vermeden çekip gidenler.

O zaman üst otoriteye iş düşüyor. İyi planlamalar yapılmalı, her şeyden önemlisi de bu planlar yapıldıktan sonra uygulama ve uygulamaların çok sert bir şekilde denetlenmesi gerekli.

Hiçbir zaman bu uygunsuz hareketleri yapan kişilerin felsefesi “cezası neyse öderiz” şeklinde olamamalı… Çünkü buradaki rant o kadar büyük ki cezasını ödeyip bu usulsüzlükleri yapmak bu işi normalleştiriyor gibi görüyorum. O yüzden burada çok sert cezalar, bu kişi ve kurumların ifşa edilmesi ve buradaki yaşayan halkın -hakikaten çok güçlü STK'lar da var- her zaman birlik beraberlik içerisinde bu usulsüzlükleri duyurması, ilgili mercilerin de usulsüzlüğe karşı yapılan uygulamaların iyi PR'ını yapması: “Burada böyle bir şey başlamıştı. Şu şekilde durdurduk” diyerek bunu yapma cesaretinde olan kişilerin cesaretinin de kırılması gerekiyor.

Usta ekonomist Murat Sağman manzarayı çizdi, yatırım sırları verdi

Dr. Gürkan Güneç 'Dentistoday'le Türkiye’de diş hekimliğinde ‘yapay zeka’ çağını başlattı

Doç. Dr. Demir’e sorduk: Bu gidiş 3. Dünya Savaşı’na mı?

Elif Üngör, sokak hayvanları için ‘Sorumlu Restoran Hareketi’ni anlatıyor

Enis Karslıoğlu: Hep söylüyorum Türkiye'nin yeni petrolü e-ihracat’tır

Robotların dünyasında devlerle yarışan Türk: Ali Tan Şerbetçi