Bağdat Caddesi şantiyesi

İstanbul'un en prestijli caddesi olan Bağdat Caddesi ve civarı en önemli markaların bir arada olduğu, dünyanın en ünlü dördüncü alışveriş caddesi konumunda. Kadıköy'den Maltepe'ye kadar 14 kilometre boyunca uzanan Bağdat Caddesi, yaklaşık 7 kilometrelik kısmındaki butikleri, dükkânları ve restoranlarıyla New York'un ünlü 5. Caddesi ve Paris'in Şanzelize Caddesi ile yarışan bir özelliğe sahip.

Kentsel dönüşümle birlikte İstanbul'da rantın merkezi haline gelen bölge, inşaat çalışmalarının en hızlı yürütüldüğü lokasyonlardan biri oldu. Bu süreçte 1960'lı ve 1970'li yıllarda yapılan konutlar, kentsel dönüşümle birlikte yenilenmeye başladı. Halihazırda caddenin çeşitli bölgelerinde konumlanan 76 projede Mesa'dan Aydoğan İnşaat'a, İnanlar'dan Sadıkoğlu'na kadar çok sayıda şirket dönüşüm çalışmaları yürütüyor. Proje sayısının ve konut arzının giderek arttığı bölgede fiyatlar da gevşemeye başladı. Geçtiğimiz yıllarda çok ciddi oranda artan konut fiyatları günümüzde yüzde 30'lara varan oranda gevşemiş durumda. Bunda hızlı kentsel dönüşümle gelen arz fazlasının yanında döviz kurundaki artışın da etkili olduğu belirtiliyor.

SAHİL KISMI DEĞERLİ

İnşaat şirketlerinin kentsel dönüşüm projesi geliştirme konusunda bir birleriyle yarıştığı bölgenin sahil kısmı daha değerli bir bölge olarak öne çıkıyor. Sahil kısmında metrekare fiyatları 5-6 bin dolar seviyesinde seyrederken, sahilden uzaklaştıkça metrekare satış fiyatları 3-4 bin dolar seviyesine geriliyor. Denizden uzaklaştıkça konut fiyatları düşüyor.

Era Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, Bağdat Caddesi'nin geçmişte zeminleri dükkan, üst katlan ise konut olarak kullanılan bir yapıya sahipken günümüzde dünyaca ünlü markaların toplandığı bir cadde haline geldiğini, binaların tamamının işyerine dönüşmeye başladığını söylüyor. Kentsel dönüşümün bölgede tüm hızıyla devam ettiğini belirten Atalay, "Artan arz nedeniyle geliştirilen yeni projelerde fiyatlar gevşeyecektir" yorumunu yapıyor.

"ARZ FAZLASI VAR"

Bağdat Caddesi'nde halen satışı süren projelerde de yüzde 30'lara varan oranlarda fiyat gerilemesi olduğu gözlemleniyor. Bu da hızlı kentsel dönüşümle birlikte ortaya çıkan arz fazlasına bağlanıyor.

Cadde ve çevresinde yaklaşık 30 yıldan bu yana 50'nin üzerinde konut projesi geliştirdiklerini belirten Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, "Aslanpark, İstasyon-park, Aydoğanpark gibi projelerimizin satışta olduğu bu bölgenin dinamiklerini çok iyi biliyoruz. Son dönemde Bağdat Caddesi'nde olması gerekenden çok fazla bina yenilenince insanlar projelerin öne çıkmasını bekliyor. Ancak şu anda arz talebin önüne geçmiş durumda" diyor.

KOŞULLAR AĞIRLAŞTI

İrfan Aydoğan, inşaat şirketleri arasında yoğun rekabetin yaşandığı bölgede müteahhitlerin mülk sahiplerine taşınma bedelleri, kira yardım bedelleri gibi birtakım harcamalarla çok ağır yükler altına girdiğini de vurguluyor. Bazen bir yıla kadar çıkan ruhsat süreci nedeniyle inşaatlara başlamakta geç kalındığı için bina teslim sürelerinin uzadığına dikkat çeken Aydoğan, bu süreçte de mülk sahiplerine kira yardımlarının devam ettiğini, kira yardımı bedellerinin maliyetlere yüzde 13-18 arasında ek yük getirdiğini söylüyor.

İFLAS EDENLER OLDU

Sektör yetkilileri, kentsel dönüşümle birlikte rant merkezi olarak değerlendirilen Bağdat Caddesi'nde talebin üzerinde konut üretildiğini söylüyor. Bu süreçte kimi inşaat şirketleri iflas ederken kimilerinin de başka şirketlerle ortaklık yaptığı belirtiliyor. Önümüzdeki dönemde bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda doğru projeler üretilmesi halinde proje satışlarının hızlanabileceğine dikkat çekiliyor. Stokta kalan konutların satışı için ise konut alıcısında ihtiyaç algısının oluşturulması gerektiği ifade ediliyor. Bölgedeki eski konut stoklan göz önüne alındığında kentsel dönüşümün yaklaşık 20 yıl daha süreceğine de vurgu yapılıyor.

Bağdat Caddesi'nde, sosyo-kültürel özellikler bozulmadan yeni projelerin şekillendirilmesi çok büyük önem taşıyor. Ancak kentsel dönüşüm gerçekleşirken cadde ve civarındaki yeni yapılanma içine giren parsellerdeki ağaçlar korunamıyor. Bir plan yaparken yeni yeşil alanların, yeni donatı alanlarının düşünülmesi gerektiğine dikkat çeken Mimar Ahmet Erkurtoğlu, "Maalesef cadde ve civarında mevcut imar planına uymak zorunda olduğumuz, kapalı otoparklar yapmak zorunda bulunduğumuz için bırakın yeni donatı alanlarını parselde bulunan ağaçları bile koruyamıyoruz" diyor.

"FIRSAT BARINDIRAN YERLER VAR"

Mesa Yönetim Kurulu Başkanı/Erhan Boysanoğlu

"Bağdat Caddesi'nin Maltepe ile birleştiği bölümünde bir proje yapmaya hazırlanıyoruz. Burası, caddenin merkezine göre fiyatların yüzde 50 ucuz olması nedeniyle gelişime müsait, kentsel dönüşümün yapılacağı bir bölge. Önümüzdeki dönemde gelişmesi bekleniyor. Maltepe Belediyesi dönüşüm için bizimle temasa geçti, bölgede birlikte proje üretebiliriz."

"FİYATLAR YÜZDE 30'LARA VARAN ORANDA DÜŞTÜ"

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (Ayider) Bşk./ Melih Tavukçuoğlu

"Kentsel dönüşümle birlikte Bağdat Caddesi rant merkezi olarak değerlendirilip çok fazla konut üretildi. Bazı inşaat firmaları iflas etti, bazıları başka bir inşaat firmasıyla ortaklık yolunu seçti.
Arz fazlası meydana gelirken son dönemde fiyatlar yüzde 30'lara varan oranda düştü. Doğru lokasyonda, bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda üretilen projeler daha hızlı satılabilir. Stokta kalan konutların satışı için konut alıcısında ihtiyaç algısının oluşturulması gerekiyor."

“MÜTEAHHİT SAYISI YÜZDE 200 ARTTI"

AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar/ Ahmet Erkurtoğlu

"Kentsel dönüşüm başladığından bu yana Kadıköy'de yaklaşık 500 binayı yeniledik. AE Mimarlık olarak Ocak 20l6'dan Temmuz 2017'ye kadar ise 15'i cadde üzerinde olmak üzere yaklaşık 150 binayı yeniledik. Yapıların yenilenmeye başlamasıyla Anadolu'dan ve İstanbul Avrupa Yakası'ndan müteahhitlik şirketleri Kadıköy'e hücum etti, müteahhit sayısı en az yüzde 200 arttı." (Levent Gökmen/Ekonomist Dergisi)