AVM'lerde ciroya göre kira dönemi

AVM ve perakendeciler arasında sık sık gündeme gelen kira tartışmasında dengeler değişti. Verimliliğe odaklandığı için mağaza açma konusunda daha seçici davranan perakendecileri çekmek isteyen yeni AVM’ler ciro üzerinden kira ödeme sistemine geçiş yaptı. Hatta bazı AVM’ler amiral gemisi olarak gördükleri popüler perakendecilerin mağaza dekorasyon yatırımlarını bile üstlenmeye başladı.

Alışveriş merkezleri (AVM) ile perakendeciler arasında sık sık gündeme gelen kira tartışmaları yeni bir boyut kazandı. Son iki yıldır yabancı turist sayısındaki düşüş, artan maliyetler, döviz kurundaki hareketlilik gibi nedenlerle sıkıntı yaşayan perakendeciler mağaza açma konusunda frene basınca, doluluk sorunu yaşamaya başlayan AVM’ler perakendecilerin koşullarını kabul etmek zorunda kaldı. Yeni açılan AVM’lerin birçoğunda ciro üzerinden kira sistemine geçildi. Bunun yanı sıra popüler perakende markalarının dekorasyon yatırımlarını da AVM’ler üstlenmeye başladı.

YAVAŞLAMA VAR

Araştırma şirketi Deloitte’un verilerine göre, son 10 yılda AVM sayısı yaklaşık üç katına çıkarak 2017’de 387’ye ulaştı. Toplam kiralanabilir alan da 11,75 milyon metrekareyi buldu. Halihazırda inşaatı devam eden 50 AVM’nin ise 2020 yılında tamamlanması bekleniyor.

Ancak son 10 yılda patlayan AVM yatırımları artık yavaşlama sürecine girmiş durumda. Perakendecilerin mağaza açma konusunda temkinli davranması, 2017’nin ilk yarısında yüzde 20’ye varan boşluk oranları, kişi başına düşen perakende harcamalarındaki düşüş, ülkeye gelen turist sayısının azalması, AVM ziyaretçi sayısının düşmesi, bu alana yönelik yatırımların azalmasının arkasındaki en önemli nedenler arasında yer alıyor. Tüm bu olumsuzluklar AVM kira gelirlerine de yansıyor. Deloitte’un araştırmasına göre, 2017 ilk yarısında AVM birincil kira bedelleri metrekare başına aylık 90 Euro’dan 70 Euro seviyesine düştü.

KARLILIK DÜŞTÜ

Perakende tarafında ise cirolarda artış olsa da yükselen maliyetler nedeniyle kârlılıklar geriliyor. Birleşmiş Markalar Derneği’nin (BMD) PWC’ye yaptırdığı araştırmaya göre, perakende sektöründe özellikle hazır giyim ve ayakkabıda şirketlerin kârlılıkları giderek düşüyor. Cirolardaki genel büyüme yüzde 12 iken metrekare bazında artış yüzde 4,4’te kalıyor.

Kârsızlığın arkasındaki önemli nedenlerden biri de döviz kurlarındaki artışlar nedeniyle kiraların fırlaması. Alışveriş merkezlerinde her bir mağaza için ödenen kiranın mağazanın cirosuna oranı ‘effort rate’ yani ödenebilirlik oranı olarak ifade ediliyor. Bu oran alışveriş merkezlerinde yer alan mağazaların kategorilerine göre değişse de yüzde 8-10 arası makul bir oran olarak kabul ediliyor.

DENGELER BOZULDU

Son dönemde ise maliyet artışları nedeniyle kira/ciro dengesi bozulmuş durumda. Bu nedenle şirketlerin frene bastığını söyleyen BMD Başkanı Sinan Öncel, “Perakendeciler artık en iyi kiralama koşullarını almaya çalışıyorlar. Bu öyle bir noktaya geldi ki AVM’ler bazı markaların mağaza dekorasyon maliyetlerini üstleniyor. Bir de artık perakendeciler bir yıl sonra istedikleri koşulda çıkma garantisi alarak anlaşma yapıyor” diyor.

Bazı AVM’ler ise ciro üzerinden kiralama yapsa bile minimum bir kiralama rakamı belirlemeyi tercih ediyor. KDM Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, böylece perakendecilerin de daha dikkatli davrandığını belirtiyor.

İzci, “Bir AVM’nin başarısında perakendecinin ne yaptığı da çok önemli. Minimum bir kira rakamı belirlendiğinde perakendeci belirli bir kirası olduğu için daha dikkatli davranıyor” diye konuşuyor.

SABİT KİRA UYGULANIYOR

Columbia, Mustang, Camicissima gibi markalan bünyesinde bulunduran Gözalan Group’un CEO’su Kerem Gözalan da son dönemde tüm kira anlaşmalarını ciro üzerinden kiralama şeklinde yaptıklarını söylüyor. Özellikle yeni açılan AVM’lerde önceden kriterlerini belirlediklerini belirten Gözalan, böylece daha verimli mağazalar açtıklarını vurguluyor.

Penti de ciro üzerinden kiralama yapmayı tercih eden bir şirket. Bu sistemin genel anlamda sürdürülebilir bir ticareti desteklediği için hem AVM yatırımcıları hem de perakendeciler için oldukça makul olduğunu söyleyen Penti Yönetim Kurulu Başkanı Sami Kariyo, “Halihazırda faaliyet gösterdiğimiz AVM’lerde bu sisteme geçmedik. Ancak bu iyi bir sistem. Bu sayede iyi ciro yaptığınız yerlerde zaten yüksek kıra öderken düşük ciro yaptığınız yerlerde de ona göre kira ödemiş oluyorsunuz” diyor. Kira/ciro oranına dikkat çeken Kariyo, kiranın ciroya oranının yüzde 6-8 aralığında olması gerektiğini belirtiyor.

‘KAZAN KAZAN’ MODELİ

Kısa bir süre önce açılan Özyurt İnşaat’ın yatırımı City Çenter AVM, ciro üzerinden kiralama yöntemini tercih eden AVM’lerden biri. Özyurt İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Orhan Özyurt, Türkiye ekonomisinin mevcut durumu ile paralel daha çok ‘kazan kazan’ modeline uygun kira rakamları tespit edildiğini söylüyor. Özyurt, “Sürdürülebilirlik ana hedefimiz. Bu hedefe uygun ciro bazlı kiralamalar yapılıyor. Ancak tek başına ciro bazlı anlaşmalar kendi içinde sakıncalar da doğurabiliyor. Sözleşmelerimizde ana hedefi yakalamak için sabit kira ile birlikte ciro kirası uygulamayı tercih ediyoruz” diyor.

Elbette ciro üzerinden kiralama tüm AVM’lerde geçerli değil. Özellikle eski AVM’ler var olan sistemi sürdürmeyi seçiyor. Örneğin Türkiye genelinde 14 AVM’yi bünyesinde bulunduran Turkmall, kiracıların metrekare büyüklüğüne, kategorisine, AVM içindeki yerlerine ve cirolarına göre değerlendirme yapıyor. AVM yatırımcısı, yönetim ve kiracı üçgeninin sıkıntılara birlikte çözüm aramaları gereken bir dönemde olduğumuzu söyleyen Turkmall Başkan Yardımcısı Murat Sekmen, “Kiracılarımıza ait kira sözleşmeleri farklı ticari şartlar içerdiği gibi, AVM yatırımcılarının da şartları doğal olarak birbirinden farklı. Turkmall yönetim felsefesi, bu sıkıntıların AVM ve kiracı bazında ancak birebir görüşmelerde çözülebileceği üzerine kurulu” diye konuşuyor.

"YENİ MODELLER GELİŞTİRİLMELİ"

JLL Ülke Başkanı Avi Alkaş

"Perakende sektöründe dengeler değişiyor. Sektör tüm taraflarıyla birlikte sorunlara ortak çözüm bulmalı. Kiralar konusunda yeni modeller denenmesi gerekiyor. Bunlar zamanla netlik kazanacak projeler. Son dönemde perakendecilerin güçlenmesinin önemli nedenlerinden biri de yurtdışı açılımı. Ortadoğu, Rusya, Balkanlar, Avrupa gibi pazarlara açılan güçlü markalarımız var. Markalarımız yurtiçinde geliştirdikleri rekabetçi yeteneklerini yurtdışındaki pazarlara da taşıyorlar."

(Ayşegül Sakarya Pehlivan/Ekonomist Dergisi)