Avi Alkaş’tan "4. nesil AVM" mesajı

FINANSGUNDEM.COM

AVM kralı Avi Alkaş, "2016 çok zor bir sene oldu, Türkiye için olduğu kadar bizler için de, sektör insanları için de. Gerek çalkantılardan gerek ekonomik olumsuzluklardan etkilendik ama zannediyorum 2017'yi, 2016'dan daha iyi bir sene yapabilmek yönünde hamleler var, girişimler var” dedi.

JLL Türkiye olarak 2016'da Kuzey Irak’ta 3. alışveriş merkezini açtıklarını, yurt dışına açılımları sürdürdüklerini söyleyen Alkaş, "4. Nesil AVM" atağını başlattıklarını ifade etti. Havaalanı, kruvazör limanları gibi noktalarda AVM açmayı planladıklarını belirten Alkaş, yeni projelerle doluluk ve yeme içme oranlarını çok fazla yukarıya taşımayı hedeflediklerini anlattı. Referandum sonrasını yorumlarken de Pazar'a, “Artık iş yapalım, artık bir an evvel sonuç alalım” mesajını vermenin iyi oylduğunu işaret etti.

Bloomberg HT’de Arzu Maliki'nin sunduğu "Üst Düzey" programına konuk olan JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş son dönemde AVM kiralarındaki dövizle ödeme sıkıntısına da açıklık getirdi. Alkaş, “Sektörün kendi iç dinamiklerine de güvenmek gerekir. Çünkü sektör, farklı kur uygulamalarıyla, geçerli kurun altında bazı fiili kur uygulamalarıyla kiracısını ve perakendecisini koruyan bir yatırım sürecine girmiştir” diye konuştu.

İşte JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş’ın Arzu Maliki’nin sorularına verdiği çarpıcı yanıtlar.

“ARTIK İŞ YAPALIM, BİR AN EVVEL SONUÇ ALALIM”

-2016'yı nasıl kapattınız? Son çeyreğinden başlayalım; JLL olarak, performans olarak çünkü hem perakende sizin için çok önemli hem de biraz zor dönemlerden geçiyor perakende, neler söylersiniz?

Avi Alkaş: 2016 çok zor bir sene oldu, Türkiye için olduğu kadar bizler için de, sektör insanları için de. Gerek çalkantılardan gerek ekonomik olumsuzluklardan etkilendik ama zannediyorum 2017yi, 2016'dan daha iyi bir sene yapabilmek yönünde hamleler var, girişimler var. Referandumu da geri bıraktıktan sonra önümüzdeki dönem her hangi bir seçim olmaması, Pazar'a, “Artık iş yapalım, artık bir an evvel sonuç alalım” mesajı vermek bakımından iyi oluyor gibi gözüküyor. Biz de bunun hazırlıkları içerisindeyiz.

ÇIKIŞ YOLU YURT DIŞINA AÇILMAKTAN GEÇİYOR

-2016'da hangi yatırımlar oldu? Ne kadar büyüdünüz mesela?

Avi Alkaş: 2016'da Kuzey Irak’ta 3. alışveriş merkezimizi Süleymaniye şehrinde açtık. Yurt dışına açılımları sürdürüyoruz çünkü inancım şu; Sektörümüz için, özellikle Perakende sektörü için, çıkış aslında biraz daha yurt dışına açılmaktan geçiyor. Geçmişte gördüğümüz Türk yatırımcılarının yurt dışındaki AVM açılışlarına olan hızı ne kadar azalmış olsa dahi Perakende markalarını dışarıya götürmekte, dışarıya taşımakta çok büyük yarar var..

-2017'nin ilk çeyreği bitti, 3 AVM yatırımı geldi sanırım, biraz anlatabilir misiniz? Nerelerde oldu? Ne kadar bir yatırım yapıldı?

Avi Alkaş: Referandumun hemen öncesinde Edirne'de bir AVM açılışını gerçekleştirdik. 28 Nisan günü de biri İstanbul'da uluslararası bir yatırımcımızın, diğeri de Türk gayrimenkul yatırım ortaklığının ortaklığında Antalya'da açmaya muvaffak olduk. Bu tabi sektör için yeni bir devinim kazandırmak, yeni bir rüzgar estirmek bakımından, her ne kadar doluluk yüzdelerinde geçmişte alışa geldiğimiz oranlarda olmasa dahi bu açılışlar iyi oldu.

4. NESİL AVM'LERİ ÜLKEMİZE GETİRMEYE BAŞLADIK

-Ne kadar düşüş oldu?

Avi Alkaş: Normal şartlar altında bir alışveriş merkezi %70 doluluğa gelmeden açmamak gerekiyor. Fakat gecikmelerden ötürü artık daha fazla ötelenemeyecek açılışlar nedeniyle biraz daha düşük oranlarla açılışlar gerçekleşiyor maalesef bu dönemlerde ama açmak başarmak için yolun yarısına gelmek demek. Dolayısıyla, herkesin inancı gelişiyor, hızlanıyor, kuvvetleniyor. İnanıyorum ki Antalya'da sezonu yakalamak bakımından, yaz dönemini de bildiğiniz gibi, AVM'lerde, Endüstri 4 evriminde olduğu gibi, bizlerde 4. nesil AVM'lerini ülkemize getirmeye başladık. Dolayısıyla bu gelişmede artık caddeleşen AVM'ler karşımıza çıkmaya başladı. Daha açık havalı, daha çok açık alanda yürüme ortamı sunan. Bu bağlamda da bunların gelmesiyle beraber, yaz döneminde AVM açılması artı bir şey oluyor yoksa, eskiden hep Eylül ayında kapalı AVM'lere alışmıştık. Kapalıçarşı’dan gelen geleneklere bakarsanız ama günümüz insanı sigara yasağının da gelmesiyle beraber, açık mekanlarda oturmayı seçiyor çünkü, geçmişteki kahve kültürü günümüzde biraz cafe kültürüne dönüştü ve AVM'lerde yeme içme oranları geçmişe göre daha fazlalaşmaya başladı. Biz  30 sene once başlayan AVM maceramızda Türkiye'de sadece % 8 - % 10 yeme-içme oranı verilirken, şimdilerde ise % 25'lere kadar çıkmaya başladı. Havaalanı gibi, kruvazör limanları gibi, yeni projelerimizde bu oranların daha da yukarı çıkabileceğini söyleyebilirim...

-Oralarda da AVM açma planlarınız var. Gerçi kuazör limanları zor, Marmaris özellikle...

Avi Alkaş: Evet, zor.

-Ama bu planlar iptal edilmedi, AVM olacak diyorsunuz…

Avi Alkaş: İptal edilmedi, çalışmalar sürüyor. Bu projeler oldukça, özellikle ulaşım noktalarındaki hızlı tren garları örneği olsun, yeni havaalanı yatırımı ve buna benzer ülkenin her hangi yanındaki havalimanları örneği olduğu gibi, transit esnasındaki alışveriş çok daha fazla avantaj oluşturuyor.

HER PERAKENDECİNİN HER AVM'DE OLMASI GEREKMİYOR

-Sıkıntılı bir dönemdi, dolar kuru hala keskin inişler çıkışlar gösteriyor, euro ve dolar’la daha çok kiralar ödeniyordu. Bunlar TL'ye çevrilsin ya da sabitlensin kur denildi. Bu anlamda nasıl bir gelişme yaşandı? AVM'lerden çıkanlarda oldu mu?

Avi Alkaş: Tabi ki oldu. Her Perakendecinin her AVM'de olması gerekmiyor. Geçmişte her Perakendeci kendilerini her AVM'ye konumlamaya çalışıyordu. Dolayısıyla burada, kapsama alanında, o Perakendecinin kendi ürün kalite, fiyat düzeyine göre hangi AVM'de yer alacağına çok daha sağlıklı karar vermesi lazım. Bildiğiniz gibi sayısal bir çoğalmaya girdik, 1988'de ilk Galleria ile başlayan süreçte bugün 380'i aşan alışveriş merkezine eriştik. Türk insanı AVM'leri sevdi. AVM'leri  yaşamlarının bir parçası haline getirdi. Çünkü, işimizden ve evimizden sonra sahip olduğumuz zamanı en keyifli geçirebildiğimiz mekanlar burası. Zaten bize ne iş yaptığımızı sordukları zaman, insanlar için insanlarla çalışarak mutlu mekanlar üretiyoruz cevabını veriyoruz. Tabi buralarda iş yapan, kiracısıyla, perakendecisiyle oradan yatırımın geri dönüşünü bekleyen, yatırımcılar arasındaki dengeyi de çok iyi kurmak, kurgulatmak lazım.

Bu sektörün kendi iç dinamiklerine de güvenmek gerekir. Çünkü sektör, farklı kur uygulamalarıyla, geçerli kurun altında bazı fiili kur uygulamalarıyla kiracısını ve perakendecisini koruyan bir yatırım sürecine girmiştir. Bu bakımdan da, ekonominin, açık pazar ekonomisinin işleyişine çok fazla müdahale etmeden, kendi dengelerimizin içinde oluşturduğumuz zaman inanıyorum ki zaman içinde dengeler oluşur.