Arsa, arazi sahiplerini bekleyen vergi sürprizi

Başlığa bakıp, “Bu da nereden çıktı?” diye sorabilirsiniz. Hemen belirtelim, bu yeni bir olay değil; 1963 yılından beri var. Konuyla ilgili olarak sık işlem yapılmadığından, çoğu kimse farkında değil. Ancak son zamanlarda karşılaştığımız bazı olaylar, bu işin artık “sorun” olacağını gösteriyor.

Nedir bu olay?

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 37. maddesine göre,

“Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar” ticari kazanç sayılıyor.

İşte, arazi sahiplerine vergi sürprizi yaşatabilecek düzenleme bu. Hemen belirtelim, yazımıza konu edilen vergi sürprizi, arazileri ilgilendiriyor. Arazi; yeryüzü parçası, toprak ve yerey olarak tanımlanıyor.

Her araziye vergi yok

Bütün araziler için vergi sürprizi yok. Kanunda arazinin edinilme şekli konusunda özel bir belirleme yapılmış. Buna göre arazinin satın alma veya trampa (takas) yoluyla edinilmiş olması gerekiyor. Miras kalan veya bağış yoluyla edinilen araziler için bir sorun yok.

Satın alınan veya trampa yoluyla edinilen arazinin, madde kapsamına girmesi için edinilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi gerekiyor. Parsellenme yürürlükteki yasalara göre arazi parçasının ayrılması işlemine deniliyor. İşte bu işlem, edinilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılırsa vergi sürprizine hazırlıklı olunması gerekiyor.

Yakında imar gelecek

Gayrimenkul alanlar genellikle satın aldıkları gayrimenkulün bir süre sonra değerleneceğini düşünerek satın alma kararını verirler. Bu noktada satıcı ve aracılar; “Yakında imar gelecek, buraları altın değerinde olacak” türünden açıklamalarla alıcı adayını ikna etmeye çalışırlar.

Bu şekilde satın alınan arazi parsellendikten sonra adı “arsa” olarak değişiyor. Satın alınan arazi parsellenip arsa durumuna geldikten sonra ister 5 yıl içinde ister 15, hatta 50 yıl sonra satılsın aradaki farkın ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi tutulması gerekiyor.

Yüksek vergi çıkıyor

Uzun yıllar önce satın alınıp, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenen arazinin aradan 15-20 yıl geçtikten sonra satılması halinde dudak uçuklatan bir vergiyle karşılaşmak mümkün. Bunun nedeni, kazanç hesaplanırken satış bedelinden sadece alış bedelinin düşülmesi. 20 yıl önce 10.000 liraya alınan bir arazinin kanunda belirtilen süre içinde parsellendiğini ve bu yıl 300 bin liraya satıldığını varsayalım.

Bu durumda vatandaşın bu satış dolayısıyla 300.000 - 10.000 = 290.000 lira kazancının olduğu kabul ediliyor. Arazinin satın alındığı tarihte yapılan ödemenin güncellenmesi söz konusu değil. Bu durumda 290 bin lira üzerinden 93 bin 150 lira vergi ödenmesi gerekecek. Bu kazanç süresi içinde beyan edilmediğinde, vergi miktarı kadar da para cezası söz konusu olacak.

OLMASI GEREKEN NEDİR?

Kentleşme nedeniyle ortaya çıkan rantların vergilendirilmesi yerinde bir uygulama. Böylelikle üretime dönük çalışanlar üzerindeki yükün bir nebze hafiflemesi mümkün olabilir. Ancak, kazanç hesaplanırken satın alma tarihindeki bedelin “nominal” olarak dikkate alınmasının akla yakın bir nedeni yok. Bu noktada, satın alma bedeline endeksleme uygulanmasına ve böylece enflasyondan kaynaklanan fiktif kazancın vergilendirilmesinin önlenmesine olanak veren bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor.

AKLINIZDA BULUNSUN

Bedelsiz edinilen gayrimenkulün satışında vergi yok

Gayrimenkullerin ivazsız (bedelsiz) şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmiyor. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmiyor.

Örneğin Kamil Bey, veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında müteahhide vermiş, müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmış olsun.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacak.

PROF. DR. METİN TAŞ - MİLLİYET