ABD’de konut fiyatları mortgage krizi seviyelerine erişti

ABD’de 20 şehirde konut fiyatları, S&P Case Shiller konut fiyat endeksine göre Şubat ayında, 2014’ün ortasından beri en yüksek artış oranını kaydetti. 20 şehirden toplanan konut fiyatları verilerine göre, Şubat ayında fiyatlar yıllık bazda %6,8 (beklenti %6,4) artarak bir önceki aya göre de yıllık artış oranını artırdı. Konut fiyatlarındaki artış hızı, konut fiyat endeksini de “mortgage balonu” zamanlarına geri getirmiş görüntüsü var. Bu kapsamda endeks değeri de 2006 yılından sonraki en yüksek seviyelerinde. Bu noktada elbette konut stoklarındaki azlık ve güçlü talep gelmektedir.

Görselde üst grafikte konut fiyatlarındaki yıllık artışların 2014’ten beri nasıl bir momentum kazancı içinde olduğunu görebilirsiniz. Alt grafikte ise asıl olay net şekilde görülüyor, konut fiyatları mortgage krizi dönemlerine ulaştı ve hatta geçti bile… (Kaynak: Bloomberg, GCM Araştırma)

Seattle, Los Angeles, San Francisco, Las Vegas gibi pahalı Batı şehirlerinde görülen güçlü artış oranları sürükleyici olurken, Doğu’da Detroit gibi sanayi şehirlerinde de güçlü artışlar görülmekte. Aydan aya olan değişimlerde de 20 şehrin tamamında konut fiyatları artmış. Yıldan yıla en yüksek artış oranları %12,7 ile Seattle ve %11,6 ile Las Vegas, en düşük yıllık artış ise %2,4 ile Washington’da gerçekleşmiş. Mevsimsel etki arındırıldığında aydan aya artışlarda Cleveland %1,6 ile en üstte. FHFA’nın (Federal Emlak Finansman Ofisi) açıkladığı datada ise konut fiyatları aylık bazda %0,6, yıllık bazda %7,2 artmış.

Güçlü işgücü piyasası koşulları ve halen göreceli olarak düşük olan borçlanma oranları (ki %3’e dayanan ABD 10 yıllıkları buradan gelen etkiyi dizginleyebilir) talebin güçlü olmasını sağlıyor. Bununla beraber, satın alınabilir konut stoklarının düşük olması fiyatları yükseltirken, satın almaları da azaltıyor. Yıldan yıla olan meydana gelen konut fiyatlarındaki değişimler ücret artışlarını katlamaya devam ediyor, bu da ABD’de çalışan kesimin konut piyasasına girişini engelleyen bir başka etmen. Ekonomik büyümenin devam etmesi ve istihdam artışlarının devamı fiyatları yükseltmeye devam edecek görünüyor. Konutlardaki fiyat artışları, konut sahiplerine değer kazancı olarak yansıması bakımından pozitif görünse de ekonomik gerçekler üzerinden değerlendirildiğinde bunun ne kadar sürdürülebilir olduğu tartışmalıdır.

Enver Erkan - GCM Menkul