ABD’de ev fiyatları nüfusun yüzde 75’i için pahalı

FINANSGUNDEM.COM - DIŞ HABERLER SERVİSİ

Veriler, ABD’de konut satın alınabilirliğinde büyüyen bir krizin altını çiziyor.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, şaşırtıcı yeni bir istatistik, Ulusal Emlakçılar Birliği ve Realtor.com tarafından hazırlanan yakın tarihli bir rapora göre, piyasadaki evlerin yüzde 75'inden fazlasının artık orta gelirli alıcılar için çok pahalı olduğunu ortaya koyuyor.

Konut fiyatlarının mevcut durumu

ABD’li yatırımcı ve yazar Steve Burns’ün New Trader U’da yer alan makalesi, ABD konut piyasasındaki endişe verici eğilime katkıda bulunan faktörleri ele alıyor ve bunun Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ev sahipliğinin geleceği üzerindeki etkilerini araştırıyor.

Konut piyasası, mevcut evlerin çoğunun orta sınıf Amerikalılar için ulaşılmaz olduğu kritik bir noktaya ulaştı. Son veriler, yılda 75.000 dolara kadar kazanan alıcıların, bunlar genellikle orta gelirli olarak değerlendiriliyor, ABD'de satışa sunulan mülklerin yalnızca yüzde 23'ünü karşılayabildiğini gösteriyor. Bu, listelemelerin yaklaşık yüzde 50'sinin bu gelir grubu için uygun fiyatlı olarak değerlendirildiği beş yıl öncesine göre çarpıcı bir değişimi temsil ediyor.

Bunu bir perspektife oturtmak gerekirse, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ortalama ev fiyatı 2019'dan bu yana yüzde 37 oranında artarak 307.000 dolardan 420.800 dolara yükselmiş durumda. Bu, aynı dönemdeki ücret artışını çok geride bırakıyor.

Ev fiyatları ile gelirler arasındaki bu genişleyen uçurum, ev sahibi olmanın geleneksel yolunun nüfusun önemli bir kısmı için giderek daha zorlayıcı hale geldiği bir durum yaratıyor.

Arz eksikliği: Sorunun kökü

Karşılanabilirlik krizinin merkezinde, özellikle orta gelirli alıcıların erişebileceği fiyat aralığında ciddi konut arzı sıkıntısı yatıyor. Piyasada şu anda 256.000 dolar veya altında fiyatlandırılan tahmini 320.000 ev eksik; bu, 75.000 dolara kadar kazancı olan orta gelirli bir alıcının genellikle karşılayabileceği maksimum fiyata karşılık geliyor.

Bu eksiklik ülke geneline eşit olarak dağılmıyor. Ohio'daki belirli metropol alanlar gibi bazı bölgeler hala nispeten daha kapsamlı uygun fiyatlı ev envanteri sunuyor. Ancak El Paso, Teksas; Boise, Idaho ve Spokane, Washington gibi şehirler uygun fiyatlı listelemelerde ciddi bir eksiklikle karşı karşıya bulunuyor. Bu eşitsizlik, konut krizinin karmaşık doğasını ve yerelleştirilmiş çözümlere duyulan ihtiyacı vurguluyor.

Artan ev fiyatlarının etkisi

Ev değerlerinin hızla artması, satın alınabilirlik krizinin kritik bir itici gücü kabul ediliyor. Kısmen pandemiye bağlı faktörlerden kaynaklanan bu artış, ücret artışını çok geride bırakarak orta sınıf ailelerin konut piyasasına girmesini giderek zorlaştırıyor.

Uzmanlar, fiyat artışlarındaki bu eğilimin, potansiyel olarak daha yavaş da olsa, en az 2026 yılına kadar devam edeceğini öngörüyor. Fiyatların bu uzun süreli yükselişi, pek çok Amerikalı için ev sahibi olmayı daha da ulaşılmaz hale getirme riski taşıyor ve potansiyel olarak ülkedeki ev sahipliği manzarasını değiştiriyor.

Yüksek mortgage oranları: İki kenarı keskin bıçak

Karşılanabilirlik zorluğuna ek olarak son yılların en yüksek seviyelerine ulaşan ipotek oranları da krizin bir diğer faktörü olarak öne çıkıyor. Bu yüksek oranlar, yalnızca potansiyel alıcılar için borçlanma maliyetini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda mevcut ev sahiplerinin satma konusunda isteksiz olduğu ve düşük ipotek faizlerini kaybettiği bir ‘kilitlenme etkisi’ de yaratıyor.

Haziran 2024 itibarıyla ortalama 30 yıllık sabit ipotek faizi yüzde 7,50'yi aşarak son yirmi yılın en yüksek seviyeleri civarında seyrediyor. Oranlardaki bu artış, aylık ipotek ödemelerini önemli ölçüde etkileyerek orta gelirli alıcıların karşılayabileceği ev havuzunu daha da daraltıyor.

Bazı uzmanlar oranların yıl sonuna kadar yüzde 6 civarına düşebileceğini tahmin etse de, yakın vadede bu oranların karşılanabilirliğin önünde önemli bir engel olmaya devam etmesi muhtemel gözüküyor.

Ücret durgunluğu sorunu

Konut maliyetleri dramatik bir şekilde artarken düşük ve orta gelirli çalışanların gelirleri büyük ölçüde sabit seyrediyor. Konut maliyetleri ile ücretler arasındaki bu büyüyen eşitsizlik, karşılanabilirlik krizinin temelinde yer alıyor.

Ücretlerin artan yaşam maliyetine, özellikle de konut maliyetlerine ayak uyduramaması, birçok orta sınıf aileyi peşinat için tasarruf etme veya ortalama fiyatlı ev ipoteklerine hak kazanma konusunda zor durumda bırakıyor.

Bu ücret durgunluğunun ciddiyetle ele alınması, konutların karşılanabilirliğini artırmak için çok önemli bir unsur olarak öne çıkıyor. Ancak bunun için konut piyasasının ötesine geçen daha geniş ekonomik politikalar ve girişimler gerekiyor.

Yeni inşaattaki zorluklar

Uygun fiyatlı yeni inşaatların olmayışı arz sıkıntısını daha da artırıyor. Kâr amacı güden geliştiriciler genellikle düşük gelirli hanelerin konut talebine yanıt vermiyor çünkü karşılayabilecekleri kiralar ve ev fiyatları genellikle geliştirme ve işletme maliyetlerini karşılayamayacak kadar düşük oluyor. Ayrıca imar kanunları, inşaat yönetmelikleri ve uzun onay süreçleri gibi düzenleyici engeller, geliştirme maliyetlerini artırabiliyor ve genel konut arzını azaltabilir.

Bu faktörler bir araya gelerek yeni inşaatların üst düzey mülklere odaklanma eğiliminde olduğu, uygun fiyatlı konut seçeneklerinde boşluk bırakan bir pazar yaratıyor.

Yatırımcıların rolü ve piyasa spekülasyonu

Gayrimenkul yatırımcıları ve spekülatörler, genellikle ilk kez ev satın alan kişileri geride bırakarak, mülk fiyatlarının yükselmesinde önemli bir rol oynadı ve oynamaya da devam ediyor. Yatırım sermayesinin konut piyasasına akışı, özellikle arzu edilen alanlarda ev değerlerinin hızla değerlenmesine olumsuz katkıda bulunuyor.

Bu eğilim, orta sınıf ailelerin, nakit tekliflerin ve istenen fiyatın üzerinde tekliflerin olağan hale geldiği sıcak pazarlarda rekabet etmesini giderek zorlaştırıyor.

Yatırımcı faaliyetlerinin konut satın alınabilirliği üzerindeki etkisini ele almak, bireysel ev alıcıları için eşit şartlar sağlayacak politika müdahalelerini gerektirebiliyor.

Kentleşme ve konutun karşılanabilirliğine etkileri

Kentsel alanlardaki nüfus artışı ve yoğunlaşma, bu bölgelerdeki konut talebini artırarak fiyatların yükselmesine neden oluyor. Kentleşme eğilimi birçok şehirde zaten gergin olan konut piyasaları üzerinde ek baskı oluşturarak uygun fiyatlı seçeneklerin giderek azalmasına neden oluyor.

Bu kentsel talep yoğunlaşması, yüksek yoğunluklu kalkınmayı ve karma gelirli toplulukları teşvik eden politikalar da dahil olmak üzere, yüksek talep gören bölgelerde uygun fiyatlı konut yaratmaya yönelik yenilikçi yaklaşımlara olan ihtiyacın altını çiziyor.

Mevcut uygun fiyatlı konutların düşüşü

Kentsel dönüşüm ve uygun fiyatlı konutların lüks projelere dönüştürülmesi, birçok alanda uygun fiyatlı seçeneklerin kullanılabilirliğini daha da azaltıyor. Bu eğilim sadece uygun fiyatlı ev arzını azaltmakla kalmıyor, aynı zamanda uzun süredir orada yaşayanları topluluklarından da uzaklaştırıyor.

Mevcut uygun fiyatlı konut stoğunun korunması, orta gelirli ailelere yönelik konut seçeneklerinin sürdürülmesi açısından çok önemli gözüküyor. Bu, mevcut uygun fiyatlı konutların üst düzey mülklere dönüştürülmesi yerine bakım ve yenilenmesini teşvik eden politikalar gerektirebiliyor.

Potansiyel çözümler ve geleceğe bakış

Konut satın alınabilirlik krizini ele almak çok yönlü bir yaklaşım gerektiriyor. Uzmanlar, özellikle uygun fiyatlı konut arzının artırılmasını, spekülasyonu frenleyecek politikaların uygulanmasını ve ücret durgunluğunun ele alınmasını tavsiye ediyor.

Potansiyel çözümler arasında daha yüksek yoğunluklu gelişime izin verecek imar reformları, inşaatçıların uygun fiyatlı konutlar yaratmasına yönelik teşvikler ve ilk kez ev satın alacaklara yardımcı olacak programlar yer alıyor. Bazı topluluklar, daha uygun fiyatlı seçenekler sunmak için küçük evler veya 3D baskılı evler gibi yenilikçi konut çözümlerini de araştırıyor.

Mevcut görünüm zorlu görünse de yerel, eyalet ve federal düzeylerde ortak çabaların bu krizi çözmeye başlayabileceğine dair umut hala tükenmiş değil. Amerika'da konutların karşılanabilirliğinin geleceği, politika yapıcıların, yüklenicilerin ve toplulukların daha dengeli ve erişilebilir bir konut piyasası yaratmak için birlikte çalışma becerisine bağlı olacağa benziyor.

ABD'de yeni konut satışları 6 ayın en düşük seviyesinde

ABD'de konut fiyatlarının artış hızı yavaşladı

ABD'de konutlara erişimi artırmak için yeni adımlar atılacak

ABD'de konut satışlarında düşüş sürdü

ABD'de konut başlangıçları mayıs ayında azaldı