ABD konut piyasasında çöküş ikinci aşamasında: Bilmeniz gereken 3 şey

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Yüksek enflasyonla mücadele amacıyla rekor faiz artırımlarına giden Fed’in bu hamlesi, ilk önce konut piyasasını etkiledi. Hızla yavaşlayan piyasadaki gerileme bir süredir devam ediyordu. Ancak yeni veriler, yaşananın bir çöküş olduğunu gösteriyor.

Fed Başkanı Jerome Powell’ın Haziran ayında yaptığı açıklamada da belirttiği gibi konut piyasası bir ‘sıfırlama’ sürecinden geçiyor. Bu durum, ev satın almak isteyenler için biraz olsun avantajlı bir durum yaratabilir ancak Powell’ın açıklaması bu sürecin uzayacağını gösteriyor. Powell, arz ve talebin tekrar bir araya geldiği, enflasyonun dizginlendiği ve düşmeye başladığı ve ipotek oranlarının tekrar düşük seyrettiği bir yere geri dönmek gerektiğini ve bunun da kolay olmayacağını söylüyor.

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, ne zaman bir merkez bankası parasal genişlemeden parasal sıkılaştırmaya geçse, faize en duyarlı sektörlerin başında gelen emlak sektörü olumsuz etkileniyor. Bu etkinin, elbette, konut piyasasının iki yıldan biraz fazla bir süre içinde yüzde 43 oranında artmasının ardından gelen parasal sıkılaştırmayla daha da büyük olması bekleniyor. Powell, Haziran ayında yaptığı açıklamayla olacakları itiraf etmişti ancak onun da faiz şokunun ev fiyatlarını düşürüp düşürmeyeceği konusunda kararsız olduğu o zaman için söylenebilirdi.

İkinci aşama: Ev fiyatları düşüyor

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, Eylül ayına gelindiğinde artık konut ‘sıfırlanmasının’ ev fiyatlarını etkileyip etkilemeyeceğini sorgulamaya gerek olmayan bir süreç yaşanıyor. Haziran ayında ABD konut piyasası, konut faaliyetlerindeki keskin düşüşün henüz başlarındaydı. O zamandan beri ev satışları ve yeni ev yapım planları dahil olmak üzere konut piyasasındaki faaliyetlerin hızla düştüğü gözleniyor. Ancak Ağustos ayı verilerinin gelmesiyle birlikte, konut piyasasındaki gerilemenin ilk aşamanın ötesine yani konut faaliyetlerinde keskin bir düşüşün ilerisine ve ikinci aşamaya yani düşen ev fiyatları aşamasına geçtiğine dair net kanıtlara sahip olunduğunu söyleyebiliyoruz.

John Burns Real Estate Consulting Araştırma Başkanı Rick Palacios Jr. “İpotek oranları ne kadar uzun süre yüksek kalırsa, görüşümüz konut piyasasının bunu hissetmeye devam edeceği yönünde. Şu anda gerçekleşmesi gerekenin ise sıfırlama çabalarıyla ev fiyatlarının düşmesi olduğunu görüyoruz” diyor. Palacios Jr. ülke genelinde ev fiyatlarının çift haneli düşeceğini tahmin ettikleri pek çok pazar olduğunu sözlerine ekliyor.

Konut piyasasındaki gerilemenin ikinci aşamasına geçerken değişecek üç unsura daha yakından bakmak gerekiyor.

Ev fiyatlarındaki düzeltme yayılıyor

Mortgage oranları bu yıl yüzde 3,2'den yüzde 6,3'e yükselirken, sektör çalışanları bunun konut faaliyetlerinde keskin bir daralmaya neden olacağını biliyorlardı. Ancak, birçok konut boğası bunun fiyatları aşağı çekmeyeceğini düşündü. Hatta Mart ayında Zillow, önümüzdeki yıl ev fiyatlarında yüzde 17,8'lik bir artış öngörecek kadar ileri gitti.

Konut boğalarının meseleyi yanlış anladığı açık. John Burns Real Estate Consulting tarafından takip edilen 148 bölgesel konut piyasası arasında 98 konut piyasası, konut değerlerinin 2022 zirvelerinin altına düştüğünü görüyor. Zirvede olan ise sadece 50 pazar bulunuyor.

11 pazarda, Burns Home Value Index şimdiden yüzde 5'ten fazla düşüş gösteriyor; buna San Francisco ev değerlerindeki yüzde 8,2'lik düşüş de dahil. Ortalama liste fiyatlarının yılın bu zamanlarında düşmesi yaygın olsa da ev değerlerinin veya piyasadaki rekabetin mevsimsellik nedeniyle düşmesi pek yaygın karşılaşılan bir durum değil. Basitçe söylemek gerekirse, ev fiyatlarındaki düzeltme, tahmin edilenden daha keskin ve daha yaygın seyrediyor.

Ev fiyatlarındaki düzeltme, tahmin edilenden daha keskin ve daha yaygın seyrediyor.

Moody's Analytics, John Burns Real Estate Consulting, Zonda ve Zelman & Associates dahil olmak üzere birçok dev araştırma şirketi, ev fiyatlarında yaşanan düzeltmenin 2023 yılına kadar devam etmesini bekliyor. Moody's Analytics, ABD’de ev fiyatlarının yakın bir zaman içinde yüzde 5 düşebileceğini öngörüyor. ‘Aşırı değerli’ olarak kabul edilen konut piyasalarında ise Moody's Analytics, fiyat düşüşünün yüzde 5 ila yüzde 10 arasında değişebileceğini düşünüyor. Moody's Analytics, bir resesyon yaşanması halinde, fiyat düşüşlerinin iki katına çıkacağı tahmininde bulunuyor. Ancak bu senaryo bile, 2006 ve 2012 yılları arasında gördüğümüz yüzde 27 oranındaki düşüşün altında kalıyor.

Hâlâ, yükselen ipotek oranlarının yarattığı satın alınabilirlik sıkışıklığından kaynaklanan ev fiyatlarındaki düzeltmenin 2023'e taşınacağını düşünmeyen bazı firmalar da bulunuyor. Buna Zillow da dahil. Seattle merkezli ev listeleme sitesi, konut piyasalarının yüzde 62'sinin 2022 yılının üçüncü çeyreğinde düşüşe geçmesi gerektiğini kabul ediyor. Ancak Zillow ekonomistleri, 2022 Ağustos ayı ve 2023 Ağustos ayı arasında piyasaların yalnızca yüzde 28,5'inin geçen yıldan yıla düşüş yaşayacağını tahmin ediyor.

Konut piyasasındaki gerileme, başka sektörlere de sıçrıyor

Yıllık bazda devam eden konut krizi, yeni konut satışlarında ve mevcut konut satışlarında sırasıyla yüzde 29,6 ve yüzde 20,2 oranlarında düştü. Redfin, Realtor.com ve Compass gibi emlak firmaları şimdiden işten çıkarmalara gittiğini duyuruyor. İnşaat firmaları projeleri iptal ederken bazı ipotek kredisi veren şirketler ise iflasın eşiğinde.

Bununla birlikte, konut krizinin ekonomik sancılarının çoğu gayrimenkul sektörüyle sınırlı kalmışa benziyor ancak bu, değişmek üzere.

Goldman Sachs araştırmacılarının “Konutta Gerileme: Düşüş Sürüyor” başlığıyla yayınladıkları makalede, ABD konut piyasası büyüklüğünün 2022 yılında yüzde 8,9 ve 2023 yılında yüzde 9,2 oranında düşeceğini tahmin ediyor. Resmi olarak Aralık 2007'de başlayan Büyük Durgunluk öncesinde, konut piyasası büyüklüğü 2006 yılında yüzde 7,4 ve 2007 yılında da yüzde 21,4 oranında düşmüştü.

ABD konut piyasasındaki daralmanın yakında daha geniş bir şekilde tüm ekonomiye yayılması bekleniyor.

Goldman Sachs haklıysa, bu, ABD konut piyasasındaki daralmanın yakında daha geniş bir şekilde tüm ekonomiye yayılacağı anlamına geliyor. Bu şaşırtıcı değil. Ne de olsa, Fed, ekonomiyi yavaşlatmak amacıyla faizleri artırmayı sürdürüyor.

Ülke genelinde ev almak isteyenlerin ev aramalarını yavaşlatması da inşaatçıların da piyasadan geri çekilmesine neden oluyor. Bu da buzdolabı, kereste, pencere ve boya gibi ürünlere olan talebin azalması anlamına geliyor. Bu daralan ekonomi kötü bir haber gibi dursa da aslında teoride, kontrolden çıkan enflasyonu dizginlemeye yardımcı olması gerekiyor. Ekonomi blogu Calculated Risk yazarı Bill McBride, Faiz artırımlarıyla başlayan süreçle ilgili olarak, “Konut piyasası hedef değil, ama konut piyasası hedef olmasa da doğası gereği zaten hedeftir” diyor.

Satıcılar zaman istiyor, konut krizini bekliyor

Pandemi dönemi konut patlaması bu yaz sona ererken, ülke genelinde konut sayısında artış gözlendi. Austin ve Boise gibi hareketli pazarlarda, bu envanter artışı Mart ve Ağustos ayları arasında yüzde 300'ün de üzerinde seyretti. Ancak bu envanter artışı zaten yaşanıyordu.

Realtor.com'daki aktif listelere göre Mayıs ayında ev sayısında 106.900 adet artış yaşandı. Bunu Haziran ve Temmuz aylarındaki 102.900 ve 128.200 adetlik sıçramalar izledi. Ancak bu artış trendi Ağustos ayında yavaşlayarak yalnızca 31.900 envanter artışına kadar düştü. Altos Research, yılın geri kalanında, envanterin gerçekten de belirgin şekilde düşeceğini tahmin ediyor.

Peki neler oluyor? Satıcılar, alıcıların en yüksek bedeli ödediğini fark ediyor. Bu nedenle daha az kazanmak yerine, bazı satıcılar şimdiden konut krizini bekliyor.

Ayrıca oran kilitleme etkisi de bu süreçte etkin bir rol oynuyor. Ödenmemiş ipoteklerin büyük çoğunluğu yüzde 5'in altında oranlara sahip bulunuyor hatta büyük kısmı yüzde 3'ün bile altında. Dolayısıyla satıcılar eğer şimdi satarlarsa, tarihsel olarak düşük ipotek oranlarından vazgeçmiş olacaklar ve bu duruma düşmek istemiyorlar. Sonuç olarak bu ödeme artışı, alıcılar için pek çekici bir durum oluşturmuyor.

Palacios, “İnsanları bu delice düşük oranları bırakmaya ikna etmek çok çok zor olacak” diyor. Pek çok endüstri uzmanı, sıkı envanterin bir konut çöküşünü önlemeye yardımcı olacağına inanırken Palacios, bunun ev fiyatlarındaki düzeltmeyi önlemek için yeterli olmayacağını söylüyor.

ECB açıkladı: Konut fiyatları gerileyecek mi?

Konut fiyatları en çok bu bölgelerde arttı

Konut piyasası gerçekten de çöküyor mu?

ABD konut piyasasında yangın var!

ABD’de konut piyasası tersine döndü

Konut piyasası alarm veriyor: Kira zamları rekor borç doğurdu!