İstanbul'un eski sanayi bölgeleri uzun bir süredir yeni konut alanlarına dö­nüşüyor. Levent'te, Mecidiyeköy'de başlayan ve çeşitli semtlere yayılan bu süreç yeni bölgelerle devam ediyor. Kentsel Dönüşüm Yasası'nın verdiği rüzgarla şehir içinde kalan fabrika bi­naları yüzde 1 KDV avantajının yanı sı­ra kolay dönüşebilmeleriyle de mar­kalı üreticilerin gözdesi oldu.
 
İstanbul'un merkezine kolay ulaşı­mı ile öne çıkan Topkapı Cevizlibağ-Ataköy hattı da fabrika dönüşümü ile konut ve ofis alanı haline gelmeye baş­ladı. Eroğlu'nun Vakko fabrika arazi­sinde Platform Merter projesini geliştirmesiyle başlayan süreç günümüzde hız kazanmış durumda. MAN Fabrikası arazisinde proje geliştiren NEF'i, Kale Grubu'nun bina­sında Avrupa Konudan Kale projesini geliştiren Artaş İn­şaat takip etti. Bölgede açılan Mercure Hotel'i de Ofton   İnşaat'ın   Merter'de Sportive binasının yerine inşa etmeye başladığı 304 odalı otel projesi izleyecek.
 
YENİ PROJELER GELİYOR
 
Bölgedeki yeni projeler bunlarla sınırlı değil. Topkapı'da Çukurova Grubu'na ait 17 bin metrekarelik parselde kat karşılığı anlaşan Beyaz İn­şaat, hemen bitişikteki Eczacı­başı Grubu'na ait 10 bin met­rekarelik arsayı da satın alarak iki etap­tan oluşacak bir proje geliştiriyor. 27 bin metrekare arsa üzerinde, konut ve ticari alandan oluşacak projenin star­tını veren Beyaz İnşaat-Çukurova Gru­bu ortaklığı, bölgedeki büyük ölçekli yatırımlardan biri olacak. Yaklaşık 400 konutun yer alması öngörülen proje­de, tüm bölgeye hizmet verecek ticari alanlar da bulunacak.
 
Topkapı Maltepe bölgesinde Koç Üniversitesi Hastanesi'nin açılması da bölgede değişim rüzgarlarının esme­sinde son derece etkili olmuş durum­da. Memorial Hastaneleri'nin Bahçelievler-Ataköy kavşağında yapımına baş­ladığı hastane kompleksi de değişimin hızlanma­sını sağlıyor. Hastane­nin Carrefoursa ara­zisi üzerine geliştiril­diğini belirtelim.
 
KOLAY ULAŞIM
 
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Mü­dürü Makbule Yönel Maya, bölgedeki sanayi alanlarının imara açıl­masının konut üretici­lerinin işini kolaylaştı­rıp proje sayısını artır­dığına dikkat çekiyor. Maya, "İşyerleri Beylikdüzü'nden Taksim'e uzanan bölgede olanlar bu hattı çok tercih ediyorlar. Metrobüsten metro­ya kadar ulaşım kolaylığı ile öne çıkan bölgede fiyatlar ciddi oranda artmış durumda. Havalimanı'na yakınlık da bölgenin cazibesini artırıyor" diyor. Maya, bölgedeki fiyatların önümüzde­ki dönemde sınırlı olarak yukarı gide­bileceğine de vurgu yapıyor.

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Baş­kanı Süleyman Çetinsaya, Cevizlibağ-Ataköy hattının kolay ulaşımı ve yapı­laşmaya izin veren imar planları ile gayrimenkul projelerinin yeni üssü ha­line geldiğini belirtiyor. Çetinsaya, Ataköy-Yenibosna sınırında geliştirdikleri Avrupa Residence & Office Ataköy projesi ile Cevizlibağ'daki Avrupa Ko­nutları Kale projelerine yeni projeler ekleneceğini söylüyor. Özellikle Topkapı'daki fabrika binalarının dönüşü­mü için görüşmeler yaptıklarını ve im­za aşamasına geldikleri görüşmeler ol­duğunu vurgulayan Çetinsaya, önümüzdeki dönemde bölgede hasılat paylaşımlı yeni konut projeleri gelişti­receklerini de belirtiyor.
 
KİMLER TERCİH EDİYOR?
 
Eva Gayrimenkul Değerleme Ge­nel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İs­tanbul'un Merkezi İş Alanı'nın (MİA) bir alt bölgesi olan bölgenin home-office, ofis ve konut projeleri ağırlıklı geliştiğine dikkat çekiyor. Yazıcı, bölgede genellikle küçük alanlı dairelerin orta ve orta-üst gelir grubundaki ça­lışan bekar ve çocuksuz ai­leler tarafından tercih edil­diğini vurguluyor.
Bölgenin nitelikli konut ihtiyacının artması konut ge­liştiricilerini projelerinde ofisle beraber konutların da yer aldığı karma projelere yönlendiriyor. Örneğin Delta İnşaat, Coca-Cola'nın E-5 üzerinde yer alan fabrika ara­zisine iddialı bir karma proje geliştirme çalışmaları yürütüyor.

Bölgede mevcut konutların metrekare fiyatları bin 655 lira ile 13 bin 100 lira arasındayken, inşaatı ve satı­şı devam eden konut proje­lerinde metrekare satış fiyatla­rı 3 bin 250 lira ile 22 bin 700 lira arasında değişiyor. Bakır­köy ve Bahçelievler ilçesinde­ki nitelikli ofis projelerine ba­kıldığında, ofislerin bölgede ağırlıklı olarak satıldığı, ikinci ele geçtikten sonra kiralandığı görülüyor. Bölgedeki nitelikli ofis projelerinde metrekare sa­tış fiyatları 5 bin 500 lira ile 12 bin 700 lira arasında, inşaatı ve satışı devam eden proje­lerde ise 10 bin 800 ile 14 bin 400 lira arasında değişiyor.
 
DÖNÜŞÜM ALANI
 
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, fabrikaların ya da eski konut sitelerinin dönüşümüyle yeniden şekil­lenen hat üzerinde önü­müzdeki dönemde kentsel dönüşüm faaliyetlerinin artacağına dikkat çekiyor. Erilkun, "Özellikle Ataköy böl­gesi merkezi konu­mu ile dikkat çeki­yor. Ataköy 5- Kısım'ın önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi beklentisi bölgede eski konut sa­tışlarını durdurdu" di­yor.

Ataköy'de Selen­yum Ataköy ve Selen­yum Retro projelerini geliştiren Aşçıoğlu, önümüzdeki dönem­de de bölgede yeni projeler geliştir­mek üzere çalışmalar yürütüyor. Aş­çıoğlu Yurtiçi İş Geliştirmeden So­rumlu Yönetim Kurulu Üyesi İrfan Aş­çıoğlu, Ataköy ve Bakırköy bandında yeni projeler geliştirmek üzere gör­üştükleri ve imza aşamasına geldikle­ri birkaç yer olduğunu söylüyor. Kentsel dönüşüm konusunda sıkıntı­lar yaşandığına dikkat çeken Aşçıoğ­lu, "Kentsel dönüşümde az kişinin söz sahibi olduğu fabrika arazisi gibi yerleri tercih ediyoruz. Ayrıca bölge­de var olan arsalarla da ilgileniyoruz. Bölgede yeni fuar alanlarının da yapı­lacak olması bölgenin cazibesini artırıyor" diyor.

(LEVENT GÖKMEN/EKONOMİST DERGİSİ)