Türkiye'de Üçüncü Havalimanı veya Üçüncü Köprü kadar ön planda olmasa da bir büyük kamu projesi daha faaliyete geçmek için gün sayıyor. İstanbul İzmir arası mesafeyi 3,5 saate indireceği iddia edilen otoyolun ilk etabı önümüzdeki Mart ayında devreye girecek. Projenin Körfez Köprüsü ayağı gelecek yılın ilk çeyreği ile birlikte hizmet vermeye başlayacak.
İlk açıklandığı andan itibaren geçeceği bölgelerde arsa ve konut fiyatlarını yüzde 100'lere varan oranda hareketlendiren proje kapsamında yapılan İzmit Körfez Asma Köprüsü, Dilovası'ndan Altınova'ya geçişi sağlayacak. Ekim ayında açılması planlanan ancak teknik aksaklıklar yaşanan köprünün açılışı Mart 20l6'ya ertelenmişti. Körfez Köprüsü, İzmit Körfezi'ni dolaşmadan Yalova'ya ve devamında Bursa ve İzmir'e direkt geçiş sağlaması bakımından önem taşıyor. Proje, Marmara'yı ring olarak dolanabilmeyi içeren büyük Marmara projesinin de ilk ayağını oluşturuyor.
 
2019'DA TAMAMLANACAK

Gebze Dilovası, Yalova, Bursa Orhangazi, Bursa Karacabey, Susurluk, Balıkesir, Kırkağaç, Manisa ve İzmir, proje kapsamında en çok değer kazanan ve önümüzdeki yıllarda değer kazanmaya devam etmesi beklenen bölgeler arasında yer alıyor.

Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişim Grubu tarafından Yap-İşlet-Devret (YİD) modeliyle yapılan ve toplam maliyeti 9 milyar dolar olan Körfez Geçiş Köprüsü'nü, daha önce Fatih Sultan Mehmet ve Haliç köprülerini de yapan Japon IHI firması inşa ediyor. Dilovası ile Hersek arasında uzanan asma köprü, YİD modeliyle yapılan dünyanın en büyük projesi olma özelliğini taşıyor. Bin 550 metre orta açıklığı ve toplam 2 bin 682 metre uzunluğu ile köprü, Türkiye'nin en büyük, dünyanın ise dördüncü en büyük asma köprüsü olacak. Köprünün 2016 yılı Mart ayında tamamlanması, tüm projenin ise 2019'da tamamlanıp İstanbul-İzmir arasının karayoluyla 3,5 saate inmesi planlanıyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, projenin ilk etkisinin arsalara olduğunu, ancak esas etkinin Körfez Köprüsü ve bağlantı yollarının tamamlanmasıyla görüleceğini söylüyor. Maya, "Gebze ve Yalova ilk etapta etkilenen bölgeler. Uzun vadede güzergah üzerindeki bölgeler ve İzmir'de de etkilenme gözlenebilir. Özellikle İzmir'in karayolu ile ulaşımının kolaylaşması kente turist akışını artıracaktır" diyor.
 
TİCARET CANLANACAK

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Körfez geçişi projesiyle kara ulaşımı ile bölgedeki limanların, marinaların ticaretteki etkinliğinin de artacağına dikkat çekiyor. Yazıcı, "Köprü tamamlandığında Yalova, Orhangazi, İznik bölgesi daha ulaşılabilir ve ilgi çeken turizm bölgeleri olacak. İstanbul, İzmir ve Bursa gibi metropollere ulaşımı kolaylaşan Yalova'da ekonomik hayatın canlanması, sanayi üretiminin artmasıyla iç göç hızlanıp nüfus artacak" diyor.

Yalova'da gayrimenkul piyasasının üç yıldır artış trendinde olduğunu, bölgedeki arsa fiyatlarının yüzde 100'ün üzerinde arttığını belirten Cansel Turgut Yazıcı, Gebze-Orhan Gazi-İzmir Otoyolu projesi güzergahı üzerindeki ilçelerin arsa yatırımı için en çok tercih edilen bölgeler olduğunu vurguluyor. Yabancı yatırımcılar ise daha çok kaplıcaların olduğu Termal, Çınarcık, Altınova ve Armutlu ilçelerinde yatırımlarını konut ağırlıklı sürdürüyor. Yazıcı, trendin bu hızla devam edeceğini öngörmediklerini ancak hala yukarı doğru hareket beklediklerini vurguluyor.
 
İKİNCİ DALGA AÇILINCA

Her altyapı projesi açıklandığında projenin çevresinde bulunan gayrimenkul fiyatlarında da artış görülüyor. Proje tamamlandığında ikinci dalgayla gayrimenkul fiyatları artıyor. Bölgede çok ciddi artışlar olduğu için projenin tamamlanmasıyla gayrimenkul fiyatlarının ulaşım kolaylığı ve özelliklerine göre orta vadede yüzde 20-30 bandında artması bekleniyor.
İzmir'e kadar olan bağlantı yolunun 2019'da tamamlanacağına dikkat çeken Cansel Turgut Yazıcı, güzergahtaki değer artışın bu süreçte de şu ana kadarki kadar olmasa da yavaş yavaş devam edeceğini, artıştan özellikle bağlantı yolları giriş çıkışına yakın arsaların yararlanacağını söylüyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Selin Yıldız, İzmit Körfez Köprüsü'nün kuzeyindeki Dilovası'nın sanayisi ile ön plana çıktığına ve Poliport, Yılport, Efesanport gibi özel limanlara ev sahipliği yaptığına dikkat çekiyor.
Dilovası OSB içerisinde, Polisan, Dyo Boya fabrikası, Assan Alüminyum fabrikası, Olmuksa geri dönüşüm fabrikası, Unilever fabrikası, bölgedeki önemli kuruluşlardan bazıları. Dilovası'nda sanayi imarlı boş arsa stoku sınırlı sayıda olurken, beş yıl önce yaklaşık 200-300 dolarlar seviyesindeki metrekare satış fiyatları bugün 300-450 dolar aralığında.
Yeni projelerin bulunmadığı Dilovası'ndaki mevcut konutların ortalama metrekare satış fiyatı bin 200 ile bin 500 lira aralığında. Bölgede konut imarlı arsaların metrekaresi 350-450 lira seviyelerinde iken ticaret imarlı arsaların metrekaresi de bin-bin 500 lira seviyelerinde, İzmit Körfez Köprüsü'nün Dilovası ile birlikte Gebze, Körfez, Derince gibi ilçeleri de etkilemesi bekleniyor.

İSTANBUL'A YAKINLIK

TNL Gayrimenkul Ortağı Gökhan Civan, Gebze'de tükenen sanayi arsası nedeniyle sanayinin Dilovası'na kaydığına dikkat çekerken, bölgede şu anda 400 bin olan nüfusun 10 yıl içinde 4 milyona çıkmasının beklendiğini söylüyor.

Gebze'deki boş sanayi stoku oldukça sınırlı iken metrekare satış fiyatları 500-600 dolar seviyelerinde. Gebze, AVM, konut, ofis gibi yatırımlara da ev sahipliği yapıyor. Bölgedeki yatırımların artmasıyla İstanbul'dan bölgeye gidip ge¬len çalışanların bölgede yaşamaya başladığı da gözleniyor. Şu anda metrekaresi 800 ile bin 200 dolar arasında olan ticari imarlı arsalar ile 700 ile bin dolar bandında olan konut imarlı arsaların metrekare satış fiyatları da son beş yılda yaklaşık yüzde 25-30 oranında artmış durumda.

Gebze'de yeni yapılan projelerdeki konutların ortalama satış metrekare fiyatları 2 bin-2 bin 500 lira seviyelerinde. Körfez ve Derince gibi ilçeler de sanayileri ile ön planda olan bölgeler olurken, sanayi imarlı arsalar metrekaresi 400-500 dolarlar seviyesinde bulunuyor.
 
FİYATLAR NEDEN ARTACAK?
Dilovası'ndan İzmir'e kadar olan Gebze-İzmir Otoyolu güzergahında yer alan bölgelerin yeni yapılacak yan otoyol ile birlikte daha da değerlenmesi bekleniyor. Bu hat boyunca yol üstünde yapılacak olan konaklama tesisleri ve alışveriş alanlarının da bu bölgelerin ekonomisine katkı sağlaması öngörülüyor. Özellikle köprü projesine yakın kesimlerin orta vadede yüzde 20-30'lar seviyesinde değer kazanması, geri kalan bölgelerin de daha az da olsa değerlenmeleri bekleniyor. (LEVENT GÖKMEN/EKONOMİST DERGİSİ)