Merkez Bankası'nın açıkladığı verilere bakılırsa konut fiyatlarının son bir yılda İstanbul'da büyük bir artış yaşadığını görüyoruz. Milliyet ekonomi yazarı Güngör Uras bugünkü köşesinde konur yatırımcısının bu ilgisini kaleme aldı. Parası olan gayrimenkule yatırıyor. Peki neden? İşte Uras'ın o yazısı;

Konut fiyatları İstanbul’da bir yılda yüzde 26.69 oranında arttı. İnanılamaz bir fiyat artışı... Bu artış oranları Merkez Bankası tarafından belirlenmese ve açıklanmasa, fiyatlarının bu ölçüde arttığına inanılamayacak.

Merkez Bankası konut fiyatlarındaki genel artışı ve yeni konut fiyatlarındaki artışı izliyor ve artış oranlarını açıklıyor.

Temmuz ayı verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları endeksinde yıllık artış yüzde 18.76 oldu.

Yeni yapılan konutların fiyatlarındaki değişimi gösteren endekse göre ise, Türkiye genelinde yeni konutlarda yıllık fiyat artışı yüzde 17.30 oranında.

Temmuz ayı itibariyle yıllık Tüketici Fiyatları ortalama artışı (yıllık enflasyon) yüzde 8.07 oranında. Yıllık Yurt İçi Üretici fiyatlarında ortalama artış ise yüzde 6.43 oranında.
Enflasyondan arındırıldığınde konut fiyatları net artış oranının yılda yüzde 11 dolayında olduğu anlaşılıyor.

Türkiye İstatistik Kurumu, inşaat maliyetlerindeki değişimi izliyor. Haziran sonu itibariyle konut inşaat maliyetlerindeki  artış yüzde 8 oranında. İşçilik maliyetleri bir yılda yüzde 9.3 oranında, malzeme maliyeti yüzde 7.8 oranında arttı.

Enflasyon yüzde 8, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 8, buna karşılık konut fiyatları yüzde 18’in üzerinde artıyor.

Talep canlı...

Görülüyor ki, konut fiyatlarındaki artış maliyetlere bağlı bir artış değil. Talebe bağlı bir artış. Konut fiyatlarındaki artış şehirden şehre değişiyor.

 İstanbul’da genel artış yüzde 26.69 oranında. Yeni yapılan konut fiyatları yüzde 24.44 arttı.
 Ankara’da genel artış yüzde 11.79 oranında. Yeni yapılan konut fiyatları yüzde 14.35 arttı.
 İzmir’de konutlarda genel artış yüzde 17.88 iken, yeni konutlardaki fiyat artışı bir yılda yüzde 21.75 oranında.

Konut fiyatlarındaki bu aşırı artışın arkasında, birikimleri olanların, tasarruf sahiplerinin çaresizliği var.

Birikimi olanlar, dolar fiyatının tırmanışı ve banka faizlerinin enflasyon kaybını karşılayamaması karşısında, birikimlerini konuta yöneltti.

Yatırım için

Çok kişi oturmak veya kiralamak için değil, fiyat artışı bekleyişi ile konut satın alıyor.
Konuta hücum bir yanda İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerde konut inşaatlarının artmasına yol açarken, aşırı ilgi, aşırı talep, fiyatların maliyetlerin üzerinde artmasına neden oluyor.

Konut fiyatlarındaki aşırı artışa rağmen talebin durmaması, fiyatlardaki artışın durmayacağı, süreceği inancına dayanıyor.

Bir süre önce başlayan metrekare başı dolar ile fiyatlamaya dayalı pazarlamanın, dolar fiyatındaki aşırı artıştan sonra sona ereceği tahmin ediliyordu.

Yılbaşında dolar fiyatı 2.30 TL iken metrekaresi 5 bin dolardan satılan konutlarda, TL ile metrekare fiyatı, 11.500 TL idi. Dolar fiyatı 2.90 TL olunca 5 bin doların karşılığı 14.500 dolar oldu. Bekleyiş, konutlarda fiyatlamanın bu durumda dolardan TL’ye döneceği şeklinde idi. Çünkü konutların TL satış fiyatları, sadece dolar değerindeki artış nedeniyle yüzde 25 dolayında  artışı gösteriyordu.

Ne var ki, konut satışlarında satış fiyatını metrekare üzerinden dolar ile belirleyenler, TL’ye dönmediler. Ve de doların TL  fiyatının artmasına rağmen talep gerilemedi.

Türkiye’de, piyasada neye talep olduğunu izlemek için medyadaki ilanlara bakmakta yarar vardır. Gazete ve dergilerde yeni konut projeleriyle ilgili ilanların çokluğu dikkati çekiyor. Yeni başlayacak projelerle ilgili ilanlar olmasa, ilanların stok eritmeye dönük ilanlar olduğu sanılabilir. Ne var ki, ilanların büyük kısmı yeni başlayan, orta sınıf ve lüks konut  ilanları.
Konut yapıcıları talebin devam ettiğini görüyorlar ki, yeni projelere başlayabiliyorlar. Birikimi olanlar mevcut şartlarda  birikimlerini gayrimenkulde değerlendirmeye devam ediyor. Birkaç yıldır gayrimenkul  piyasasındaki canlılık, devamlı fiyat artışı, gayrimenkulu elden çıkarma kolaylığı, gayrimenkul talebindeki artışın sürmesine yol açıyor.
 
Sanayi konuta yeniliyor

Türkiye’de özelleştirme, kamuya ait çok sayıda  sanayi işletmesinin üretimden çekilmesine ve Türkiye’nin  sanayi envanterinde  azalmaya  neden olmuştu. Şu veya bu nedenlerle konut talebindeki patlama, özel sektöre ait çok sayıda işletmenin sanayi envanterimiz (varlığımız) dışına çıkmasına yol açtı.

Sanayide iç ve dış talebin büyüyememesi, kâr marjlarının düşmesi karşısında çok sayıda sanayici, imalat sanayindeki faaliyetlerini azaltarak veya sona erdirerek konut sektöründe faaliyet göstermeye başladı.

Sadece İstanbul’da değil, Anadolu’nun bir çok yerinde, gayrimenkul rantının cazibesiyle  üretim tesisleri kapatıldı. Makineleri satıldı. Binaları yıkıldı. Arsalarına konut yapıldı ve yapılıyor.

Bunları yapanlara “Neden fabrikanı kapatıyorsun da arsana konut dikiyorsun?” diye sual edilemez. Girişimci için  önemli olan kâr maksimizasyonudur. Hangi iş kârlı ise onu yapmaktır.

Şimdiki şartlarda sanayi kârlı değil. Konut sadece satın alana değil, yapana da kazandırıyor. İşte bu nedenle fırsatı kaçırmamak isteyen sanayiciler sanayi tesislerini kapatarak veya kapatmasalar da, sanayi konusundaki faaliyetlerini sınırlayarak gayrimenkul işine yöneldiler, yöneliyorlar. Sadece sanayiden konuta sermaye transferi olmadı, sanayi tesisleri devre dışına çıkarıldı.

Konut piyasasındaki canlılık ve talebe bağlı olarak satış  fiyatlarının devamlı tırmanması önümüzdeki günlerde de devam eder mi? Aşırı artışlar bir yerde durur ve fiyatlar geriler mi?
Yapan da, satan da, alan da kazanmayı sürdürür mü? Bu konularda tahminde bulunmak imkânsız. Konuta yatırım yapanları teşvik eden, “Türkiye’de gayrimenkul yatırımının hiçbir zaman kaybettirmediği” konusundaki yaygın inançtır.