Son yıllarda çok hareketli olan gayrimenkul pazarına doğrudan yatırım olanağı sunan gayrimenkul yatırım fonları (GYF) kuruluyor. Bu fonları portföy yönetim şirketleri ve sadece bu işi yapacak olan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuracak. Fonlara nitelikli yatırımcılar ve yabancılar yatırım yapabilecek. Bu fonlar katılımcılara vergi başta olmak üzere önemli avantajlar sunacak.

Türkiye yeni bir yatırım enstrümanıyla tanışmak üzere. Dünyada büyük piyasalarda yaygın olarak kullanılan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), Türkiye pazarında da kuruluş aşama­sında. GYF, özetle gayrimenkul piya­sasına yatırım yaparak ortaklarına getiri sağlayan bir fon türü. Yatırımcı için önemli bir yatırım alternatifi ola­cak bu ürünle ilgili yasal mevzuat ta­mamlandı.

Dünyaya bakıldığında 2013 yıl so­nu itibariyle Investment Property Da­tabank endeksinde yer alan yerel açık uçlu bu fonların büyüklükleri ABD'de 108 milyar dolar, Avrupa'da 74 milyar dolar ve Asya-Pasifik'te 40,3 milyar dolar. GYF'ler Türkiye'de ilk kez 2012'de gündeme geldi. 2014 yı­lında yayınlanan Gayrimenkul Yatı­rım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği' ile kuruluşu, işleyişi ve faaliyetlerine ilişkin esasları da tanımlandı.

YENİ ŞİRKETLER KURULUYOR

Tebliğ ile birlikte bu fonlara yöne­lik portföy yönetim şirketlerinin çalış­maları hız kazandı. Konuyla ilgili ola­rak öne çıkan bir şirket olan Ak Port­föy, GYF kurulmasına yönelik SPK'ya izin müracaatında bulundu bile. Böy­lece haziran sonuna doğru sektörde ilk GYF'nin kuruluşuna izin verilme­si bekleniyor.

Bu alanda var olma adına katılım bankalarının da portföy yönetim şir­keti kurma yönünde girişimleri sürü­yor. Kuveyt Türk ve Albaraka Türk'ün portföy yönetim şirketi kur­ma yönünde çalışmaları var. Ayrıca Omurga Gayrimenkul isimli kurul­muş bir portföy yönetim şirketi de var. Marmara Capital, Destek, Hedef, Strateji gibi şirketlere de SPK tarafın­dan portföy şirketi izni verildi. Ancak bu şirketlerin ne ölçüde GYF'ye ilgi göstereceğini zamanla göreceğiz.

Portföy yönetim şirketlerinin ya­nında yeni kurulmakta olan gayrimen­kul portföy yönetim şirketlerinin (GPYŞ) olduğunu da görüyoruz. GPYŞ'ler de GYF kurma iznine sahip. Bu alana inşaat firmalarının büyük ilgi gösterdiği ifade ediliyor. Aldığımız bil­gilere göre, Kalender Gayrimenkul, 24 Gayrimenkul, EYP Gayrimenkul gibi gayrimenkul portföy yönetim şirketle­ri kuruldu. ENSPD Project Development'in çalışmaları devam ediyor. ENSPD Project Development Yönetici Ortağı Mehmet Ali Ergin, sektörün po­tansiyeli ile birlikte ilgi gösteren şirket sayısının arttığını kaydediyor.

İLGİ YÜKSEK OLUR

GYF'lerin müşterileri Türkiye'de ilk aşamada nitelikli yatırımcılar ve yabancı yatırımcılar olacak. Nitelikli yatırımcılar, en az 1 milyon TL tuta­rında Türk veya yabancı para ve ser­maye piyasası aracına sahip olan ger­çek veya tüzel kişiler ile sermaye pi­yasası faaliyetleri ileri düzey lisansı ve türev araçları lisansına sahip kişiler olarak tanımlanabilir. TKYD Başkanı ve Ak Portföy Ge­nel Müdürü Dr. Alp Keler, bu varlık­lara sigorta şirketlerinin, vakıf-sandık-lar ve emeklilik şirketleri gibi kurum­sal yatırımcılar ile büyük bireysel ya­tırımcıların ilgi göstermesini bekliyor. Özellikle BES tarafına vurgu yapan Alp Keler, "Gelişmiş piyasalarda GYF'lerin emeklilik fonları içindeki payı yüzde 4-5'lerde" diyor.

YÜZDE 80 GAYRİMENKUL

Tebliğ ile getirilen düzenlemele­re bakılırsa, GYF'lerin en az yüzde 80'i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalı. Bunun içinde arsa, arazi, konut, ofis, öğrenci yurdu, depo gibi akla gelebilecek tüm gayrimenkuller var. Fonun kurulmasından itibaren bir yıllık süreçte minimum 10 milyon TL büyüklüğe gelmesi isteniyor. Aksi halde fonun tasfiyesi gerekiyor. Fon­lar, süreli veya süresiz olarak kurula­bilecek. GYF'lerin portföylerindeki varlıklar, uluslararası uygulamalar pa­ralelinde bağımsız bir portföy saklayıcısı tarafından saklanacak. Fonlar­daki gayrimenkuller yılda en az bir kez bağımsız değerleme şirketleri ta­rafından değerlenecek.

GYF'ler bu düzenleme ile tapu kadastro müdürlüklerinde tüzel kişi olarak sayılacak ve tapu işlemleri bu­na göre yapılacak. Ancak Alp Keler burada, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ilgili birimleri bilgilendirme­si gerektiğini söylüyor.

VERGİ AVANTAJI

GYF'lerin katılım payları değeri varlıkların toplam değeri ile belirleni­yor ve GYO'lar gibi borsadaki dalga­lanmalardan etkilenmiyorlar. Nitelik­li yatırımcılarla, yatırımcıların beklen­ti ve talepleri ile yönlendirilebilen ve sınırlandırılabilen fonlar kurulabile­cek. Yatırım sözleşmesi ve ihraç belgesi nitelikli yatırımcının, fonun faa­liyetlerine müdahil olduğu ve kontrol ettiği şartnameler olacak.

Mehmet Ali Ergin'in verdiği bilgi­ye göre, alım satım geliri elde etmek veya kira geliri için kurulabilecek fon­lar, kurumlar vergisinden istisna tutu­luyor. Katılım paylarının iadesi veya temettü ile bireysel yatırımcının elde ettiği gelirlerin de yarısı gelir vergisin­den istisna tutulacak. Yabancı yatı­rımcılar için efektif vergisi de sıfır ola­cak. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı ve BYY Finans Kurucu Ortağı Bekir Yener Yıldırım, GYF'lerin önemli avantajlar sunduğu­nu belirtiyor. Yıldırım, bu avantajları dört başlık altında sıralıyor. Gayri­menkul yatırım ortaklıklarından fark­lı olarak bu ürünle doğrudan gayri-menkule yatırım yapılabiliyor.

Fon payları, Merkezi Kayıt Kuru­luşu saklamasında olduğu için gü­venli yatırım imkanı sunuyor. Fonlar­da profesyonellerce seçilmiş farklı gayrimenkuller olduğundan risk en aza indiriliyor. En önemlisi ise vergi avantajı sağlanıyor.

"İLERİDE KAPSAMI DAHA DA GENİŞLER"

Dr. Alp Keler/TKYD Başkanı ve Ak Portföy Genel Müdürü

"Ak Portföy olarak 14 milyar TL'lik bir varlığı yönetiyoruz. Yatırım fonlarında sıradışı çeşitlilikte enstrümanı yatırımcımıza sunuyoruz. Gayrimenkul yatırım fonları ile yakından ilgileniyoruz. Fon başvurumuzu yaptık, SPK'dan yanıt bekliyoruz. GYF alınanda da sektörde liderlik yapmayı, pazarın büyümesinde ve gelişiminde öncü rol oynamayı istiyoruz. Konuyla ilgili 13 Mayıs'ta düzenleyeceğimiz panelle, Gayrimenkul yatırım fonlarının avantajlarını tüm yönleriyle yatırımcıya anlatacağız. GYFlerin, gayrimenkul piyasasına kurumsal yatırımcılar kazandırma ve yatırımcıları yeni bir varlık sınıfı ile tanıştırma adına önemsiyoruz. GYF'ler risk-Getiri analizinde borçlanma araçları ve mevduat gibi görece daha düşük riskli ürünler ile hisse senetleri arasında bir yerde konumlanacaktır. Türkiye'de ilk etapta nitelikli yatırımcılar için sunulan bu yatırım aracının daha ileri safhalarda daha geniş kitleleri kapsayıcı şekilde genişleyeceğini düşünüyorum."

“FARKLI TÜRLERDE GYF OLABİLİR"

Mehmet Ali Ergin/ENSPD Project Development Yönetici

"Gayrimenkul yatırım fonlarında çeşitlilik söz konusu olabilir. Yalnızca bir ticari mülk için kurulabilecek fonlar olmasının yanı sıra; konut, ofis, depo, öğrenci yurdu gibi spesifik sektörlere özelleşmiş fonlar, arazi geliştirme fonları, satın alma vaadi yapacak fonlar, karma fonksiyonlara yatırım yapacak fonlar hatta yatırımcılara özelleşmiş fonlar kurulabilir. Fonlar her türlü mülkiyete yatırım yapabilecek ancak yapı kullanım izni almış yani tamamlanmış ürünleri satın alabilecek. Tebliğin mevcut hali ile fonlar geliştirme projelerine yatırım yapamayacak. Yatırımcıyı koruma refleksi ile geliştirme-inşaatın tamamlanması riskinde, yatırımcıyı koruma yaklaşımının, yasalaşan zorunlu bina tamamlama sigortası ile aşılacağını umuyoruz." (TALİP YILMAZ/MUSTAFA GÜNDOĞDU)