Yazdır
Yarım asırdan fazla sanayi ve hizmet sektöründeki işletmelere bağımsız denetim, kurumsal finansman ve uzmanlaşmış danışmanlık hizmetleri sunan Arkan & Ergin, 1952 yılında Maliye Bakanlığı’ndan ayrılan Ferhan Arkan tarafından kuruldu. Ferhan Arkan’ın ardından Baş Hesap Uzmanları olarak başarılı kariyerlere sahip Refik Arkan (1986) ve A. Cihat Kumuşoğlu’nun (1991) katılmasıyla şirket uzmanlık alanını daha da ileriye taşıdı.
Ana faaliyet alanları olan finansal hizmetler ve vergi danışmanlığı konusunda ISO 9002 akreditasyon belgesini Türkiye’de alan ilk firma olan Arkan & Ergin üst yönetimi, yerel ve uluslararası geniş tecrübeye sahip 12 ortaktan oluşmuş. 100’ün üzerindeki profesyonel personelin hepsi üniversitelerin ekonomi ve ticaret bölümlerinden mezun olup, muhasebe ve denetim konularında tam bir eğitime sahip.
5 kıtada, 45 ülkede, 130’u aşkın ofisi ile ‘küresel’ marka olan JPA International’in Türkiye’deki çözüm ortağı Arkan & Ergin’in kurucularından Cihat Kumuşoğlu Finans Gündem’e konuştu. Uluslararası vergi alanında derin tecrübe sahibi Yeminli Mali Müşavir Kumuşoğlu, gayrimenkul yatırım fonlarına yönelik açıklamalarıyla kafalardaki tüm soru işaretlerini ortadan kaldırdı. İşte Cihat Kumuşoğlu’nun 10 başlık altında verdiği o yanıtlar..
1. Yeni bir sermaye piyasası yatırım aracı: Gayrimenkul Yatırım Fonları
Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri ile yeni bir sermaye piyasası yatırım aracı gelmektedir: Gayrimenkul Yatırım Fonları. Fonlara ilişkin uygulama esasları, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) tebliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Bu konuyu daha önce de, Maliye Hesap Uzmanları Derneği Vergi Dünyası dergisinin Ağustos/2014 sayısında yayımlanan yazımda ele almıştım.
Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar,
*Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkan sağlayan,
*Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran,
*Yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.
Böylece ülkemizde de, GYF’ler sermaye piyasasında yeni bir yatırım alternatifi olarak ortaya çıkacaklar.
2. GYF’ler en çok kimleri ilgilendiriyor?
Literatürde açık uçlu yatırım enstrümanı olarak anılan GYF’lerin, piyasa oyuncularınca bir an önce hayata geçirilerek ekonomiye katkı yapmaları beklenmektedir.
GYF’ler en çok aşağıdaki kurum ve kişiler açısından ilgi çekicidir.
*Elinde gayrimenkul stoku olan kişi ve kurumlar (şirketler, vakıflar, dernekler, sendikalar, futbol ve spor klupleri gibi),
*Kira geliri başta olmak üzere gayrimenkul gelirleri elde etmek isteyen gerçek kişi ve kurumsal yatırımcılar (fonlar, sendikalar, sigorta şirketleri gibi),
* Nakitlerini uzun vadede değerlendirmek isteyen emeklilik fonları (BES şirketleri),
*Yabancı ülke fonları ve bunun gibi yabancı yatırımcılar,
* Müşterilerine gayrimenkul gelirlerinden oluşacak yeni bir yatırım alternatifi sunmak isteyen Portföy Yönetim Şirketleri
3. Sermaye Piyasası Kurulu gerekli düzenlemeleri yapmıştır
Gayrimenkul Yatırım Fonları, 30.12.2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 06.12.2012 tarih ve 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası Kanunu’na dayanılarak düzenlenmiş ve hukuki alt yapısı sağlanmıştır.
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), SPK’dan yetki belgesine sahip “portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy yönetim şirketleri”tarafından kurulabilecek olup (“Kurucu”) , GYF katılma payları nitelikli yatırımcılara satılacaktır.
Kurucu, Portföy yönetim hizmetini başka portföy yönetim şirketlerinden yahut gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinden alabilecek olup, işbu şirketler “portföy yönetici” olarak ifade edilmektedir.
4. Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın amaçları
Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcılarına gayrimenkullere dayalı uzun vadeli ve düzenli gelir vermeyi amaçlar.
Gayrimenkul yatırımları: arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi (AVM), otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkul olabilecektir.
GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.
GYF’ler hiçbir şekilde gayrimenkul inşaat işlerini kendileri üstlenemez, gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz ve yürütemez. Gayrimenkul yatırım fonları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar.
Fon portföyünde gayrimenkullere veya onların bağımsız bölümlerine ilişkin temel hizmetler bağımsız işletmeci şirketler tarafından verilebilir.(Kiracı ilişkileri, kira tahsilat sistemleri, kontrat yönetimi, vergi ve sigorta yönetimi, hukuksal v.b. konular)
İşletmeci Şirket, kurucu ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde fon portföyünde bulunan otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketlerdir.
5. Gayrimenkul Yatırım Fonları nasıl ve kim tarafından yönetilecek?
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), SPK’dan yetki belgesine sahip “portföy yönetim şirketleri” ile “gayrimenkul portföy yönetim şirketleri”tarafından kurulup yönetilebilecektir.
GYF portföyündeki varlıkların, uluslararası uygulamalara paralel şekilde bağımsız bir portföy saklayıcısı tarafından saklanması gerekmektedir.
Portföy saklayıcısı, TAKASBANK ve Portföy Saklama hizmeti verme konusunda SPK tarafından yetkilendirilen banka ve aracı kurumları olabilecektir.
Fon kurucusu ve portföy yöneticisi; alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb. her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı ve satmayı vaat edebilir.
Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır. Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.
Fonun kurucusu, varsa portföy yöneticisi ile saklayıcısının fona ilişkin bütün hesap ve işlemleri Kurul denetimine tabidir.
6. Gayrimenkul Yatırım Fonlarının vergi durumu
Gayrimenkul yatırım fonları’nın kazançları, Kurumlar vergisine tabi değildir. Gayrimenkul yatırım fonları’nın kazançları üzerinden 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince stopaj oranı %0 olduğundan vergi kesintisi ödenmez.
GYF’nın kazançları üzerinden kurum bünyesinde teorik olarak kesinti yapıldığı için, GYF’ler tarafından katılma payı sahiplerine dağıtılan kar payı(temettü) vergi kesintisine tabi değildir.
Ancak GYO’lar KDV mükellefidir. Satış, hizmet ve kiralama faturaları nedeniyle KDV tahsil eder ve tahsil ettiği vergilerden alışları ile yaptığı harcamaları sebebiyle ödediği KDV tutarlarını mahsup ederek aradaki farkı Vergi Dairesine öderler.
7. Gerçek kişi yatırımcılar açısından vergi durumu
Gerçek kişi hissedarlarca alınacak kar payı (temettü) yıllık esasta gelir vergisine tabidir. Ancak, elde edilen kar paylarının yarısı gelir vergisinden istisnadır. Başka deyişle alınan kar payının sadece yarısı için vergi söz konusudur.
Gerçek kişilerce GYF’nun katılma belgelerinin fona iade edilmesinden veya diğer şekillerde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlarda ise, vergi oranı %10’dur. Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir. Görüldüğü gibi kira gelirine göre vergisel avantaj vardır.
8. Bireysel Emeklilik Fonları açısından vergi durumu
Bireysel Emeklilik Fonları’nın GYF’lerden elde edecekleri kazançlarda hiç vergi yoktur. BES Fonları, yukarıda bahsedilen %10’luk vergi stopajına da tabi olmamaktadır. GYF’ler BES Fonları için çok avantajlıdır.
Dolayısıyla gerçek kişilerin Bireysel Emeklilik sistemi aracılığıyla düzenli gelir getiren GYF’lerden yararlanmaları mümkündür.
9. Dernek, vakıf, sendika gibi kurumların vergi durumu
GYF’ler, Bakanlar Kurulu Kararı ile vergiden muaf vakıflar ile Kamu Menfaatine faaliyet gösteren dernekler ve benzeri kurumlar açısından da fayda sağlamaktadır.
Türkiye’de vergiden muaf olan dernek, vakıf, sendika, vakıf üniversiteleri gibi kurumların GYF’larından elde edeceği gelirler sadece %10 vergi stopajına tabi olup, bunun dışında herhangi bir vergiye tabi değildir.
Oysa bu kurumların gayrimenkul kira gelirleri üzerinden %20 vergi stopajı vardır. Bu yönüyle GYF’lerden elde edilecek gelirlerde vergi avantajı ortaya çıkacaktır.
10. Maliye Bakanlığı’nca yapılabilecek düzenlemeler neler olabililir?
Yukarıda ifade edildiği üzere, Sermaye Piyasası Kurulu Gerekli Düzenlemeleri yapmıştır. Mevcut Vergi Düzenlemelerinde de GYF’ler için “avantaj yaratan bir mevzuat” söz konusudur.
Bununla birlikte, GYF’lerin gayrimenkul alımları sırasında ödenmesi söz konusu olan KDV, daha ilk aşamada GYF’ler için finansal bir yük getirmektedir.
Bunun için, GYF’lere gayrimenkul satışları KDV’den istisna olabilir. Bu durumda alışta finansal yük oluşmaz, satanlara da iade imkânı tanınabilir. GYF’ler sattığında ise KDV’ye tabi olur.
Veya GYF’ler alış sırasında KDV öderler, ancak bu tutarlar uzun süreler “DEVİR KDV” olarak taşınmaz, GYF’lere iade imkânı tanınabilir.
A. CİHAT KUMUŞOĞLU KİMDİR?
1979 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi’ni bitirdikten sonra Hesap Uzmanları Kurulu’na girip Hesap Uzmanı Muavinliği’ne, yeterlilik sınavında da başarı göstererek 1984’de Hesap Uzmanlığı’na atandı. 1989’da ise Baş Hesap Uzmanı oldu. Maliye Bakanlığı’nda Hesap Uzmanı olarak çalıştığı dönemde, İngiltere’de etüt ve incelemeler yapmak üzere görevlendirildi. Arkan & Ergin’in kurucularından olan A. Cihat Kumuşoğlu, 1991’den bu yana Yeminli Mali Müşavir olarak çalışmalarına devam etmekte olup özellikle uluslararası vergi alanında tecrübe sahibidir.