Yazdır
Bilindiği gibi ‘gayrimenkul’de gündemi geçtiğimiz ay Başbakan Yardımcısı Ali Babacan belirledi. İnşaattaki dikey büyümeye son verilerek sanayi odaklı büyümeye geçilmesini istedi. “Sektördeki ölçüsüz işlemleri önleyici adımlar atmak lazım” dedi. “Sanayiciler kolay para için inşaatçı oldu” sözleriyle eleştirinin dozunu artırdı. Ankara’dan, Kabine’den, ekonominin en yetkili isminden yükselen bu ses üzerine gözler sektörün aktörlerine çevrildi; kimi tepki verdi, kimi Babacan’ı destekledi. Gelinen noktada alınacak önlemlerle ‘balon’ tabir edilen astronomik fiyatların önüne geçileceği konuşuldu. Bu arada Hükümet’in konut sektörü ve kentsel dönüşüme el atmaya yönelik bir hazırlık yaptığı söylentisi kulislere sızdı.
Tartışma böylesine sıcakken, konut fiyatları hakikaten el yakarken, İstanbul’un şantiye hali ortadayken, işin ustasını bulalım, krizi soralım dedik. Konuyu, mega kentin gözde projelerinden Tema İstanbul’un ‘mimar’ı Mesut Arslan’a açtık…
HER İKİ ÜLKEYİ DE TANIMANIN AVANTAJIYLA KONUŞTU
Türkiye’de emlak fiyatlarının fazlasıyla şiştiği, konut arzının talepten fazla olduğu ve yakında inşaat sektöründe büyük bir kriz yaşanacağı varsayımları bazı çevrelerce sık sık dile getiriliyor ama sistemin çok sağlam olduğunu, hatta ABD’deki Mortgage sisteminden bile daha güvenli olduğunu düşünenler de var. Biri de, üniversite eğitiminden sonra 12 yıl ABD’de yaşayan, uzun yıllardır inşaat-gayrimenkul sektörünün içinde bulunan Mesut Arslan. Arslan , her iki ülkeyi de tanımanın avantajıyla konuşuyor. “Yakında konut balonu patlayacak” diyenlere de ‘sistemin çok güvenli olduğunu’ hatırlatıyor. Tema İstanbul Genel Müdürü Mesut Arslan’a göre ABD’de Mortgage sistemiyle ev alanlar, borcunu kapatmadan bu evi satabiliyor. Gayrimenkul, menkul kıymete dönüştüğü için el değiştiren değerli bir kağıt haline geliyor. Oysa Türkiye’de konut kredisiyle aldığınız evi satarken, banka borcunuzu ödemeniz gerekiyor. Dolayısıyla sistem kendi emniyetini almış oluyor.
TALEBİ ANALİZ EDEN SATIŞTA SIKINTI YAŞAMAZ
İnşaat sektörünün devletten teşvik almadığını, buna rağmen çok hızlı büyüdüğünü ifade eden Mesut Arslan, “İnşaat sektöründeki handikap kullanılan hammadde ve malzemelerin yurtdışından ithal edilmesi. Bu durum maliyetleri etkiliyor. Döviz kurunun hareketli olduğu bu günlerde ithal malzemelerin fiyatı da değişiyor, dolayısıyla konut fiyatları artıyor. Buna rağmen konut satışlarında bir sıkıntı yaşamıyoruz. Önemli olan bir projeye başlarken tüketici talep analizini doğru bir şekilde yapmak” diyor.
Türkiye’nin en büyük gayrimenkul projesi olarak tanımlanan Tema İstanbul’da inşaata 2013 Temmuz ayında başladıklarını söyleyen Mesut Arslan, kur artışından etkilenmeden satışları sürdürme başarısının sırrını şöyle açıklıyor;
“Bizim projedeki konut satışları kur artışından kesinlikle etkilenmiyor. Zaten işin başında talep analizini doğru bir şekilde yapan satışta zorluk yaşamaz. Bir projede daire mikslerini talebe göre düzenleyen, kaliteli iş yapan ve hızlı bir şekilde konutları tamamlayan, satış yapar. Biz Türkiye’de rekor kırarak 3 bin 500 konutu 24 ayda tamamlayacağız. Aslında projenin hakkı 36 ay ama biz erken teslim edeceğiz. Haftanın 7 günü çalışıyoruz. Günde 14 dairenin kaba inşaatını tamamlıyoruz. Ortalama 1.5 saatte bir daire bitiriyoruz. Günde ortalama 5 daire satıyoruz. Şu anda konutların yüzde 65’ini sattık. 2013 Temmuz’unda başladığımız projeyi 2015 Temmuz’unda tamamlayacağız. 9 aylık bir süremiz kaldı. Bu süreçte ev alanların dairesi en az yüzde 50 prim yapacak. Dolayısıyla yatırımcılara da kazandıran bir proje olduk. Projeye başlarken, en az yüzde 35 prim yapacağını tahmin ediyorduk ama bu oran beklentimizin üzerine çıktı. Türkiye’de başka hiçbir yatırım aracından bu kazancı elde etmek mümkün değil”
KİMLER GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPIYOR?
“Küçükçekmece Gölü manzaralı Tema İstanbul projesindeki konutların metrekare birim fiyatlarının konumuna göre 3 bin 600 ile 4 bin 500 lira arasında değiştiğini söyleyelim. Daire fiyatları 298 bin liradan başlıyor, 600 bin liraya kadar çıkıyor. “
Peki bu lüks projelerden ev satın alanlar kimler? Bölgedeki talebi sürekli ölçtüklerini belirten Mesut Arslan, Tema Projesi’nden ev alanların hangi meslek gruplarına dahil olduklarını şöyle anlatıyor;
“Projenin duyurusunu yaptığımızda maket üzerinden ilk satın alanlar yatırımcılardı. Ama aslında biz bu projeyi oturum amaçlı yapmıştık. Yatırım amaçlı satın alanlardan sonra oturum amacıyla satın alan aileler geldi. Önce 1 artı 1 dairelerimiz çok hızlı bir şekilde satıldı, sonra 2 artı 1 daireler satılmaya başlandı. Şu anda 3 artı 1 ve 4 artı 1 dairelerimiz de büyük ilgi görüyor. Satış rekorları kırıyoruz. Ekonomik ve politik istikrarsızlıklar, iniş çıkışlar bizi hiçbir şekilde etkilemiyor çünkü müşterinin satın alma kriterlerine uyuyor bizim projemiz. Projedeki daireleri kime, kaça, hangi hızla satacağımızı çok iyi kurguladık. Müşterinin tercih kriterlerine uygun bir proje yaptıysanız müşteri sizi öncelikle tercih ediyor. Biz talep analizini çok doğru yaptık ve ona göre ürünü ortaya çıkardık. Şimdi de müthiş bir istikrar içinde daire satıyoruz. Araştırmamıza göre bizden ev alanların yaklaşık yüzde 70’i 30-45 yaş arası beyaz yakalı, yüksek eğitimli, karı - koca çalışan profesyonel yöneticiler. Genellikle 1-2 çocuklu aileler. Bir tane oturmak için aldıktan sonra bir tane de yatırım için alıyorlar.
Düzenli bir geliri olan ve bunu belgeleyebilenler banka kredisiyle kolayca daire satın alabiliyor. Ayrıca ticaretle uğraşıp peşin para ile daire satın alanlar da var. Bizde tavsiye ile satışların oranı yüzde 70’lerdedir. Tema Projesi; Mesa, Artaş–Avrupa Konutları, Öztaş, Kantur–Akdaş ortak girişimi tarafından yapılıyor.”
ÜÇÜNCÜ HAVAALANI BÖLGENİN DEĞERİNİ ARTTIRIYOR
Tema İstanbul’u tercih edenlerin yaklaşık yüzde 10’unu da havayolu şirketlerinin uçuş personeli oluşturuyor. Havayolu uçuş personelinin bu projeyi seçmesinin nedeni havaalanına çok yakın olması. Üstelik yeni yapılacak üçüncü havalimanının da bu bölgeye çok yakın olduğunu ifade eden Mesut Arslan, bölgenin değerinin arttığını söylüyor;
“İstanbul’da trafik büyük sorun olduğu için insanlar projeleri işyerlerine yakınlığıyla değerlendirmeye başladı. Biz bu konuda avantajlıyız. TOKİ’den aldığımız Küçükçekmece Atakent Mahallesi’ndeki 1.5 milyon metrekare büyüklüğündeki arazimiz, İstanbul’daki ana arterler E-5, TEM ve sahil yoluna çok yakın. Üstelik yeni yapılacak Kuzey Marmara Otoyolu ile yeni havalimanına bağlanacak. Ayrıca bölgeye metro bağlantısı yapılacak. 2019 yılında tamamlanacak bağlantı ile metro Mecidiyeköy’den gelip TEM’in altından Ispartakule’ye doğru gidecek. Marmaray’ın son durağı olan Halkalı’dan gelip yeni havalimanına gidecek metro da Tema İstanbul’dan geçecek. Dolayısıyla bu bölge çok daha kolay ulaşılabilen bir hale gelecek ve bu bölgede yaşama talebi artacak”.
Projenin imar yolları için Tema İstanbul olarak yaklaşık 40 milyon lira harcadıklarını belirten Mesut Arslan, “Şu anda yaklaşık 3 bin 500 kişiye istihdam sağlıyoruz. Bu mega karma projenin yarattığı istihdam, proje tamamlandığında daha da artacak, 5-6 binlere ulaşacak. Toplam 2 milyar dolarlık proje değeriyle Tema İstanbul, gayrimenkul sektörünün 2.57’lik çarpan etkisi ile Türkiye ekonomisine tek başına 5.14 milyar dolarlık katkı sağlayacak” diyor.
