Konut kredileriyle ilgili Milliyet'te soruları cevaplayan Şeker Finans Pazarlama Müdürü Mustafa Sedefoğlu, kullanılan konut kredisinin, aylık gelirin yarısını geçmemesi gerektiğini vurguladı.

Soru: Önümüzdeki günlerde konut kredisi çekmem gerekecek. Sizce hangi vadede alsam daha iyi olur?

Cevap: Vade tercihinde genel kural, ödemekte zorlanmayacağınız en kısa vadenin seçilmesidir. Burada önemli olan husus, ihtiyacınız olan konut kredisi tutarı ve toplam aylık gelirinizin durumudur. Bankalar genelde, aylık gelirin yarısını geçmeyecek şekilde bir ödeme planını öneriyorlar. Buradaki amaç, taksiti ödedikten sonra günlük yaşamınızı idare etmek için size de bir miktar para kalsın ki zorlanmayasınız. Örneğin; Aylık toplam net geliriniz 3.000 TL ise, kredinin aylık taksit tutarı en fazla 1.500 TL olmalıdır. Bu örnekte, kredi tutarını 100.000 TL kabul edersek, en az 108 aylık bir vadeyi tercih etmelisiniz. Siz 60 ay vade isteseniz de, banka büyük bir ihtimalle, aylık kazancınızı ve aylık giderlerinizi karşılaştırıp size 108 veya 120 ay gibi bir seçenek sunacaktır. Bu verdiğim örnek genel uygulamadır, bankalar kredi özelinde değerlendirir.

Ekspertiz ücreti iade edilmez

Soru: 200.000 TL tutarında bir ev bulduk ve satıcıyla anlaştık. 150.000 TL kredi için bankaya başvurduk. Kredimiz kısa sürede onaylandı ama evi görmeye gelen ekspertiz firması, evin değerini 180.000 TL olarak belirlemiş. Banka yetkilisi de, bu durumda bize en fazla 135.000 TL verebileceğini söylüyor. Şimdi zor duruma düştük. Bu firmalar evin fiyatını neye göre belirliyorlar? Ekspertiz yapılması için para da vermiştik. Bu durumda ne yapmamız lazım?

Cevap: Bankalar evin değerini belirlerken, anlaşmalı oldukları ekspertiz firmalarının raporlarını baz almak zorundalar. Bu firmalar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisans verilerek çalışan şirketler olup, gayrimenkulleri değerlerken birçok kriteri göz önüne alıyorlar ve ayrıntılı bir rapor hazırlayarak fiyatını bankalara bildiriyorlar. Bu kriterlerin bazılarını sıralarsak, binanın inşaat kalitesi, konumu, manzarası, yaşı, imar durumu, evin metrekare büyüklüğü, kolay satılıp satılamayacağı, benzer durumdaki evlerin emsal satış değerleri gibi birçok unsur dikkate alınıyor. Belirlenen bu fiyatın kesin olup olmadığı konusunda banka ile tekrar görüşün, biraz daha yüksek bir fiyat olup olamayacağını sorun. Ona göre ya aradaki farkı kendi imkânlarınızla temin edeceksiniz ya da maalesef krediden vazgeçmek durumunda kalacaksınız. Banka sizden aldığı ekspertiz bedelini değerleme firmasına ödeyeceği için de, ödediğiniz bu tutarı size iade edemez.

Erken kapamalarda ücret alınır

Soru: Geçen sene 5 yıl vadeli konut kredisi çektim ve aylık 1.250 TL olarak ödüyorum. Elime toplu para geçti. 10.000 TL ara ödeme yapsam diğer taksitler ne kadar düşer ve banka benden herhangi bir masraf alır mı?

Cevap: Krediyi aldığınız tarihteki ödeme planından farklı olarak, arada bir zamanda fazladan bir ödeme yapacaksanız, diğer kalan taksitlerde belirli oranda azalma olacaktır. Bankalar erken kapama veya ara ödeme gibi durumlarda müşterilerinden belirli bir oranda ücret alırlar. Bu oran da, kredinin kalan vadesi 36 aydan fazla ise % 2 ile sınırlandırılmıştır. Sizin durumunuza bakarsak, kredinin vadesine 36 aydan fazla bir zaman olduğu için bankanız, ödeme yapacağınız 10.000 TL’nin en fazla % 2’si kadar, yani 200 TL ara ödeme tutarı alabilecektir. Ara ödeme yaptığınızda, kalan taksitlerde de azalma olacaktır. Yeni taksit tutarını hesaplayabilmemiz için, kredinin kullandırım tarihi ve tutarını bilmemiz gerekir. Önerim, krediyi aldığınız bankaya giderek müşteri temsilcinizle detaylı olarak konuşup net rakamlara göre hareket etmenizdir.

En az % 25 peşinat verilmeli

Soru: Ev kredisi çekmek istiyoruz ama hiç peşinatımız yok. Bize uygun bir kredi var mıdır?
Cevap: Bankalar kanun gereği, satın alacağınız evin ekspertiz değerinin en fazla % 75’ine kadar kredi verebiliyorlar.

Dolayısıyla kalan en az % 25’lik kısmı sizin temin etmeniz gerekir.

Gerçek satış olduğu ispatlanmalı

Soru: Üç yıl önce abime evimi satmıştım. Şimdi abim bu evi satışa çıkarmış, ben de tekrar bu evi krediyle satın almak istiyorum. Banka bana konut kredisi verir mi?

Cevap: Bankalar genelde, bu tür yakın aile üyeleri arasındaki ev satışlarında, kredi vermeye sıcak bakmıyorlar.

Ancak bankalarla görüşüp, bu satışın muvazaalı / anlaşmalı değil, gerçek bir satış olduğuna ikna edebilirseniz kredi alma durumunuz olabilir. Düşük bir olasılık da olsa, bankayla görüşmenizi öneririm.