Gayrimenkul satışından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi vatandaşlar için sıkıntı oluyor. Bunun önüne geçmek için birtakım vergi hileleri bulunuyor.
Zaman'dan Yusuf Keleş'in haberine göre, konut satışından elde edilen gelir vergi hilesiyle ödenmeyebiliyor. İşte o yöntem:
Vergi kanunlarımızda kurumsallaşmaya değer verildiğini ve mükelleflerin Kurumlar Vergisi mükellefi olmaya teşvik edildiğini daha önce belirtmiştim.
Eşitlik duygusuna halel getirmemek şartıyla kanuni düzenlemelerde de kurumlara yönelik teşvikler çoğunlukta. Şirketlerin finansal durumlarını düzeltmeleri ve ellerindeki atıl gayrimenkulleri değerlendirmeleri için Kurumlar Vergisi kanununda çok özel avantajlar tanınmış durumda. Bu düzenlemeleri bilen mükellefler vergi kaçırma gibi riskli işlere girmeden daha az vergi ödeyebiliyor. Üstelik daha pahalı şekilde kredi kullanmaya gerek kalmadan firmanın finansman ihtiyacını da karşılamış oluyorlar.
Özellikle gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan ve ellerinde arsa, daire, dükkan, ofis gibi gayrimenkul, hisse senedi, intifa senedi gibi menkul mallar bulunduran şirketler bu imkândan faydalanabilir. Düzenlemeye göre kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı Kurumlar Vergisi’nden istisna. Yani bir firma yıllar önce 300 bin TL’ye aktiflerine aldığı bir gayrimenkulü 3 milyon TL’ye satsa ve bu arada enflasyon düzeltmesi yapmamış olsa bile elde ettiği 2 milyon 700 bin TL’nin, 2 milyon 25 bin TL’sini vergi dışı bırakacak. Sadece 675 bin lirası üzerinden yüzde 20 oranında vergi ödeyecek.
Bu avantajdan faydalanmak için yukarıda da belirttiğim üzere satış konusunun gayrimenkul, iştirak hissesi, kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan hakkı olması gerekiyor. Ayrıca satış konusu mal ve hakların elde ediliş tarihlerinden itibaren şirket aktifinde iki tam yıl süreyle bulunmuş olmalı. Bu tasarrufta bulunan şirketin de esas faaliyeti gayrimenkul ticareti veya kiralanması olmamalı.
Satış kazancının istisnaya isabet eden % 75’lik  kısmı, satışın yapıldığı dönemde şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabına alınmalıdır. Satılan gayrimenkulün bizzat kullanılıp kullanılmadığı mühim değildir. Aktifte olmak şartıyla yıllarca kiraya verilen bir gayrimenkulün satışında da bu istisnadan faydalanılabilir.
Yukarıda sıraladığım şartları taşıyan menkul veya gayrimenkullerin satışında KDV de hesaplanmaz. KDV Kanunu bu şekilde şirket aktifinde iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV’den istisna olduğu hükmünü taşıyor. Buradaki istisna satıştan elde edilen kazancın yüzde yetmiş beşi ile sınırlı değildir. İstisna tüm satış tutarına geçerlidir.
Buna benzer bir uygulama da yakın zamanda kanunlarımıza eklendi. Yeni getirilen hükme göre şirketler kendi kayıtlarında yer alan bir gayrimenkulü kiralama şirketlerine satıp, tekrar kiralama imkânına sahip. Bu işlem esnasında da herhangi bir vergi hesaplanmaz. Yani şirket yıllar önce satın aldığı, fakat kullandığı için satma imkânı bulunmayan bir binayı güncel değerinden kiralama şirketine satıp tekrar kiracı olarak kullanabiliyor. Üstelik kira süresinin dolmasıyla binayı devralma şartı bile koyabiliyor. Bütün bu işlemler boyunca elde edilen kazanç, Kurumlar Vergisi matrahına ilave edilmeyecek. İşlem konusu tutarlar üzerinden KDV de hesaplanmayacak. Üstelik gayrimenkulün devri esnasında ödenmesi gereken tapu harcı da ¼ oranında indirimli olarak ödenecek. Bu işlemden faydalanmak için gayrimenkulün şirket aktifinde 2 yıl boyunca kayıtlı kalması şartı da bulunmuyor.
Böylece şirketler bilançosunda düşük tutarla görünen gayrimenkulü yüksek tutarda dönen varlıklara çevirdiği için kredibilitesini artırmış olur. Kullanılan bina için ödenen kira ve KDV de indirilebilir.
Kat karşılığı verilen inşaatlarda geçerli değil
Bazen şirketler yıllarca aktiflerinde kayıtlı bir arsayı başka bir şirkete veya müteahhide kat karşılığı inşaatı için devredebiliyor. Bu tür devirler yukarıda bahsettiğim şartları tam olarak karşılamadığı için istisna kapsamına girmiyor. Çünkü Kurumlar Vergisi istisnasının geçerlilik şartlarından birisi de vadeli satışlarda bile bedelin tamamının satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilmiş olması şartıdır. Satış kazancının istisnaya isabet eden  % 75’lik kısmının da satışın yapıldığı dönemde şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabına alınması şartı da kat karşılığı teslimlerde gerçekleşemez. Bu yüzden arsa gibi gayrimenkullerin kat karşılığı verilmesinde aktifte 2 yıl bulundurma şartı gerçekleşmiş olsa bile Kurumlar Vergisi istisnası geçerlilik arz etmeyecek.