Dünyanın en cazip gayrimenkul pazarı ABD… Eğer doğru bir danışmanla çalışıyorsanız 50 bin dolar bütçe ile bir yılda %100 getirili emlak yatırımı yapma imkânına sahipsiniz. Üstelik bütün işlemler ABD hukuku ile garanti altında. ABD’de 16 yıldır emlak ofisi bulunan, Türkiye’nin ilk Outlet Emlak Pazarı www.OutletEmlakci.com’un Kurucu Ortağı Hüseyin Esen sorularımızı yanıtladı…
TÜM SORU VE YANITLARIYLA ABD'DE GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPMAK:
www.OutletEmlakci.com olarak emlak pazarında nasıl konumlanıyorsunuz? ABD satışları bu kapsamda nereye oturuyor?
Bizim arkamızda 16 yıllık ABD emlak pazarındaki deneyim var. Amerika’da çok gelişmiş bir sektör olan Outlet Emlak Pazarını Türkiye’de kurduk. Bu, Amerika’da REO pazarı olarak da bilinir. ABD’de outlet pazarı çok büyük ölçüde bankalardaki mortgage borcu nedeniyle birikmiş emlakların satışı üzerine kurulu bir sistem. OutletEmlakci.com’da ise banka emlaklarının satışı yanında ağırlıklı olarak markalı konut projelerinin indirim fırsatları olan konutlarını satıyoruz. Nasıl Beymen, Armani gibi prestijli markaların outletleri varsa biz de markalı konut projelerinin outletiyiz. Diğer taraftan banka emlaklarını da satıyoruz. Yine ABD’deki ofisimiz aracılığıyla ABD’deki outlet niteliğindeki indirimli ve yatırıma çok uygun emlakların satışını da gerçekleştiriyoruz. En büyük avantajımız hem ABD’de hem de Türkiye’de emlak danışmanlık ofislerimizin olması. Bu konudaki en büyük referansımız ABD’de konut sattığımız yüzlerce Türk müşterimiz.
ABD emlak piyasasında hala prim potansiyeli var mı?
2008 yılında yaşanan mortgage krizinden sonra ABD emlak piyasasında gayrimenkul fiyatları, bazı bölgelerde yüzde 70, 80 düzeyinde düştü. 100 TL’lik bir gayrimenkulü 20 liraya almak mümkündü. Aradan beş yıl geçti, ABD ekonomisi toparlandı. Son bir yılda 2008 yılındaki fiyatlar yüzde 50 düzeyine geldi. ABD ekonomisinin mevcut performansı ile  hala ciddi prim potansiyeli var. Ancak, böyle bir yatırımı yaparken emlakı doğru yerden, doğru kaynaktan alırsanız bu avantajı yakalarsınız.
Yatırım kararı verirken nelere dikkat etmek gerekli?
Öncelikle şuna karar vermek gerekiyor. ABD’de evi yatırım için mi oturmak amacıyla mı almak istiyorsunuz. Yatırım amaçlı ise kira geliri mi yoksa emlakın değerinin artması mı sizin için öncelikli. Eğer yatırımcı iseniz, her koşulda en avantajlı yaklaşım bankalardan veya banka mallarını satan aracı firmalardan mal almanız olacaktır. Bu da ABD’de REO veya Outlet emlak piyasası olarak biliniyor. Biz, Türkiye’nin ilk emlak outlet pazarı olarak, ABD Florida’daki ofisimizle süreci yönetiyoruz. Yine ABD’nin farklı bölgelerinde stratejik işbirliği yaptığımız REO acenteleri bulunuyor.
Bankadan emlak almak için ciddi bir yatırım gücünüzün olması gerekmiyor mu? 50 bin dolarlık mal için banka sizinle anlaşma yapar mı?
Doğru… Bankadan mal almak için belirli bir finansal hacimde yatırımı garanti etmeniz gerekiyor. 3-4 milyon doların üstünde bir satın alma taahhüdünüz yoksa banka sizi muhatap kabul etmez. Ancak biz ABD’de lisans sahibi şirketimizle toplu alım talebiyle bankaya gidiyoruz. Aynı anda farklı talepleri olan 10 müşterimiz için emlak satın alma talebinde bulunuyoruz. Böylelikle milyon dolarlık büyük yatırımcıların yanında 40-50 bin dolarlık ev satın almak isteyen yatırımcıya da yardımcı olabiliyoruz. Bu sebeple 50 bin doları olan da milyon doları olan yatırımcı gibi çok avantajlı yatırım imkânına sahip olabiliyor.
50 bin dolarlık evlerin durumu nedir?
Burada önemli olan lokasyon. Bu evleri Florida’nın belli bölgelerinde Detroit’te, Nevada’da daha fazla bulabilirsiniz. Bu evler gayet sağlam, çoğu maksimum 10-15 yıllık evler. Ancak bankalar bu varlıkları ellerinden hızlıca çıkarıp nakde dönmek istiyor. ABD’de dünyanın diğer yerlerinde olduğu gibi nakit her şeydir. Özellikle de bilançolarını düzeltmek isteyen bankalar için…
ABD’de emlak piyasasında fiyatların nasıl seyretmesini bekliyorsunuz?
Şu an fiyatlar 2008 fiyatlarının %50’sine geldi. 2008’de fiyatlar üzerinde biraz köpük vardı. Bu oran bizim görüşümüze göre %10-20 düzeyindeydi. Buradan hesaplarsanız doğru yatırım yapıldığında %80 daha prim potansiyeli var. Hatta bazı evlerde bu oran %100 düzeyinde. Bunun birkaç nedeni var. Öncelikle ABD ekonomisinde makro ve mikro ekonomik veriler gayet iyi seyrediyor. Konut satışları, konut inşaatları son derece güçlü. İstihdam verileri olumlu. Gelişmiş ülkeler 2012’de ortalama yüzde 1 düzeyinde büyürken ABD yüzde 2,5 büyüdü.
 Bizim görüşümüz, Amerika’da konut fiyatlarının önümüzdeki 3 yıl boyunca yükselmeye devam edeceği şekline. Ancak esas yükseliş önümüzdeki 1 yılda olacak. Fiyatlar dipten geldiği için önümüzdeki 1 yılda hızlı yükseliş bekliyoruz. Emlak fiyatları dolar bazında son bir yılda ülke ortalamasında sadece yüzde 10 arttı. Doların bu dönemde %12 yükseldiğini de hesaplayın. Bu artış dolar bazında yüzde 20 olarak gerçekleşti. Bu standart emlaklardaki artış. Bizim sunduğumuz banka Emlaklarında, bu orana yüzde 40 daha ilave edin. 
Yatırım amacıyla alınan bu evlerin daha sonra satılmasında bir sorun var mı?
ABD’de emlak pazarı bugün son derece likit ve önümüzdeki 3-4 yıl da bu şekilde devam edeceğini söyleyebilirim. Danışmanlık yaptığımız bir küçük yatırımcıdan örnek vereyim. Kendisine 2013 yılı başında bankadan 75 bin dolara müstakil ev satın aldık. Şu an fiyatı 140-170 bin dolar arasında. Yakın dönemde kiraya verildi. Aylık kira getirisi 1350 dolar. Vergiler ve diğer masraflar çıktıktan sonra sadece kira 150 bin dolar üzerinden evi 10 yılda amorti eder. 75 bin dolardan satın aldığımız düşünüldüğünde bu süre 5 yıl. 10 yılda kendini amorti eden bir emlakın likit olmama, satılmama durumu olamaz. Biz şu anda müşterilerimize kiracısı hazır evler de buluyoruz. 
Kira getirisinden bahsetmişken Amerika’da durum nedir? Türkiye’de yaşayan bir kişi kiraya verme sürecini nasıl yönetecek?
ABD’de bütün vergiler aidatlar çıktıktan sonra bir emlak maksimum 10-12 yılda kendini amorti eder. Buna emlakın kira yönetim giderleri de dâhildir. Bu süre Türkiye’de 20-25 yıla dayanmış durumda… Bu anlamda ABD, Türkiye’ye kıyasla 2 misli daha avantajlı. ABD’de devlet tarafından  verilen yetki belgelerine sahip emlak kiralama şirketleri var. Kira üzerinden belirli bir hizmet bedeli alarak sizin adınıza kiralıyorlar. Bütün yönetim sürecini idare ediyorlar. Kiracı en ufak bir sorun çıkardığında kiracıyı tahliye edebiliyorlar. ABD’de yasalar çok net ve kiracılara kapsayıcı sözleşmeler imzalatılıyor. Bu hizmeti 30-40 bin dolar değerindeki ucuz konutlar için dahi veriyorlar. Bu kiralama hizmeti veren şirketler devletten lisans aldıkları için mal sahibinin hakkına mal sahibi kadar dikkat ediyorlar ve etmek zorundalar. Siz oturma izni sahibi olmamanıza rağmen, mal sahibi olduğunuz için ABD yasalarıyla korunuyorsunuz.
Oturmak için ev almak isteyenlere tavsiyeleriniz?
Amerika sahip olduğu geniş coğrafya ve iklim çeşitliliği sebebiyle gerçekten çok çeşitli rüya gibi ev imkânları sunuyor. Golf sitesi içinde, dağda, göl kenarında, Okyanus kıyısında çok cazip evler almamız mümkün. Özel güvenlikli, okyanus manzaralı rezidanslar, 60 yaş üstü için de sağlık, golf, dinlenme mekânları olan evler almanız mümkün. Burada elbette limit yok. Bugün birkaç yüz bin dolardan okyanus manzaralı apartman dairesi alabilir ya da 10-20 milyon dolarla ultra donanımlı bir malikâne sahibi olabilirsiniz. Bu evler de doğru yatırım yaparsanız önümüzdeki 2-3 yılda çok ciddi prim imkânı sunuyor. Yine bu evlerden de kira getirisi alabilirsiniz.
Siz OutletEmlakci.com olarak ne gibi hizmetler sunuyorsunuz?
Bizim ortaklarımız ABD piyasasında 16 yıldır yetkili emlak brokerlığı yapıyorlar. Biz, hem Türkiye’de hem de ABD’de Ofisi olan bir firma olmanın avantajını yaşıyoruz. Böylelikle Türk müşterilerimize bütün süreçte 360 derece hizmet sunuyoruz: Ürünün bulunması; ekspertizin yapılması; kredinin çıkartılması; emlakın hukuki ve mali danışmanlığı; emlakın yönetiminin yapılması gibi baştan sona bütün emlak sürecini yönetiyoruz. 
ABD’de ev almak isteyen bazı kişilerin kafasında güven sorunu var? Süreç müşteri açısından güvenli mi?
Dünyanın emlak satın almada en güvenli ülkesi ABD’dir. Güvence emlak hukuk sistemi ve hükümettir. Yasalar doğabilecek en ufak suiistimalin dahi önünü kapatmıştır. Buna göre, Amerika’da sertifikalı, yetkili emlakçılar ile çalışılır; ekspertiz raporu, market değerini ve pazarın durumunu verir. Evin ekspertiz değerinin  üzerinde bir satış olamaz. Tapuda kesinlikle sorun olmaz. Amerika vatandaşı olmasanız da greencard’ınız olmasa da bu haklara sahipsiniz.
Ödeme süreci nasıl gerçekleşiyor?
Bir evi beğendiniz diyelim. Alternatif evlerin  hepsinde avansınız escrow (emanet) hesaplarda tutulur ve bu para tapu, sigorta işlemleri bittikten sonra mal sahibine, bankaya veya müteahhide ödenir.
Sürecin genel hatları nedir?
Eğer kredi ile alacaksanız 3-4 haftalık bir finansman süreci var. Bankaya gerekli evraklar verilir. Yeterlilik onayı alınır. Peşinat ve krediye göre alınacak olan ön ödemenin tespiti yapılır. Tapu evrakları hazırlanır. Tapu devir işlemlerinin sonuçlandırılması gerçekleşir. Tapu devir işlemi gerçekleştiğinde ilgili bölgenin online tapu kayıt sisteminde internet üzerinden evin sizin üzerinize geçtiğini görebilirsiniz.
Amerika'daki mortgage sisteminden bahseder misiniz? Türkler nasıl kredi kullanabilir?
Piyasa koşullarına göre oluşan faiz oranları ve 30 yıla varan vade seçenekleri ile mortgage kredisi ile ödeme imkanı var. ABD’de ülkede faaliyet gösteren bankalardan kredi almak için genellikle sosyal güvenlik numarası isteniyor. Greencard veya vatandaşlığı olmayan Türk vatandaşları için en iyi çözüm uluslararası bankacılık yapan bankalardan kredi almak.