İstinye son 10 yılda İstanbul’da en çok prim yapan semtlerden biri oldu. Sarıyer’e bağlı İstinye, iş dünyasının merkezi sayılan Maslak’a yakınlığıyla ön plana çıkıyor. Çok değil 15-20 yıl önce sanayi bölgesi olan bu semt, son yıllarda İstanbul’un en gözde yerlerinden biri haline geldi. İstinye Park gibi alışveriş merkezlerinin yanı sıra inşa edilen lüks konut projeleri de bölgedeki dönüşümün başlangıcı oldu. Son günlerde 130 dönüm araziye sahip İMKB’nin (İstanbul Menkul Kıymetler Borsası) TOKİ’ye devriyle gündeme gelen bölgeye, büyük inşaat şirketleri de gözünü dikmiş durumda.
TAŞ OCAKLARI BİLE VARDI
Evet, belki çoğumuz bilmeyebilir ama İstinye bir zamanlar Sarıyer’in sanayi bölgesiydi. Koç Grubu’nun Türkay kibrit fabrikası ile Beldeyama ve Beldesan Fabrikaları, Kavel Kablo Fabrikası, Termo Teknik Fabrikaları İstinye’de faaliyet gösteriyordu. İstinye’nin iç taraflarda ise taş ve kireç ocakları vardı.
Fabrikaların çoğunun İstanbul dışına taşınmasıyla boşalan araziler konut ve farklı iş alanlarına dönüştü. Borusan Oto, Otokoç, Maxi Center, ChampionSA, Carrefour, Migros, İstinye Park gibi alışveriş merkezleri ve işyerlerine ev sahipliği yapan İstinye, zamanla Boğaziçi’nin en canlı ve hareketli semtlerinden biri haline geldi.
MİA TETİKLEDİ
Merkezi iş alanı (MİA) olarak adlandırılan Maslak’ın ticari olarak değerlenmesi, İstinye’yi de ticari bina ve konut açısından cazip bir bölge haline getirdi. Yeni yolların açılmasıyla birlikte, 10-15 yıl öncesine kadar metrekaresi 50 dolara bile satılamayan ticari imarlı arazilerin fiyatı 2 bin dolara yükseldi. Bölgede yeni inşa edilen Royal Konakları, İstinye Park Residence, Seba Akdağ Dream, Pana Via, L’ist İstinye gibi konut projelerinde metrekare fiyatı 5-10 bin dolara kadar çıktı.
PROBLEMLİ ARAZİ ÇOK
Yüzde 60-70’i imarlı ve ruhsatlı olan binaların çoğu eski. 1970-80 yıllarda inşa edilen binaların çoğu ise deniz kumuyla inşa edilmiş. Boğaz ön görünümünde bulunan binaların yüzde 80-90’ı kaçak yapılardan oluşuyor. İstinye’nin merkezinin altının ise deniz olduğu söyleniyor.
İstinye’deki eski yapı stokunun yenilenmesinin önündeki en büyük engel ise Boğaziçi İmar Yasası. 1983 yılında kanunlaşan Boğaziçi İmar Yasası’yla boğaz ön görünümündeki binalara izin almadan çivi bile çakılamıyor. Boğaziçi ön görünümünde kalan binalarda yaklaşık 25-30 bin kişi yaşıyor. Yetkililer, İstinye’deki kaçak ve ruhsatlı her yapının yıkılmaya aday binalardan oluştuğunu vurguluyor. 120 dönümlük hazine arazisi üzerindeki ruhsatsız ve kaçak binalarda ise yaklaşık 10 bin kişi yaşıyor.
DEVLET HASTANESİ YERİNE OTEL
“Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden (TBMM) 2B yasası geçtikten sonra Türkiye’de herkese evleri verildi” diyen İstinyeliler, bir kısmı tapulu bir kısmı hazine arazi üzerinde inşa edilen evlerinin kendilerine verilmemesinden şikayetçi. Boğaziçi İmar Yasası yüzünden vergilerini ödemelerine rağmen evlerine sahip olamadıklarını ifade eden mülk sahipleri, istenilen ecrimisil bedellerinin de 10 yılda 10 kat arttığına dikkat çekiyorlar.
Mülkiyet ve imar problemi çözülemeyen İstinye’de, SGK hastanesi yıkılmış. Sahildeki İstinye Devlet Hastanesi de yıkılıp yerine otel yapılmak isteniyormuş. İstinyeliler Derneği Başkanı Celal Çınar, kendilerine Seyrantepe ve Çayırbaşı’nda inşa edilecek yeni hastaneleri adres gösterdiklerini söylüyor. İstinyeliler, ramazan aylarında eğlence yeri olarak kullandıkları eski tersane arazisini İSPARK’ın tekne sahiplerine tahsis etmesinden de rahatsız. İSPARK’ın inşa ettiği marinanın yeraltı ve yerüstü su akıntılarını engellediğini ifade eden Çınar, “Suyun rengi değişti ve balıklar kaçtı. Koy çok değil birkaç yıl içinde felakete dönüşür” diyor.
YENİ İSTİNYE PLANI
Üç ay önce kurulan ve kısa sürede 5 bin üyeye ulaşan İstinyeliler Derneği’nde görüştüğümüz İstinyeliler, Boğaziçi Üniversitesi ve İstanbul Teknik Üniversitesi’nin hazırladığı “Yeni İstinye Planı”nı desteklediklerini söylüyorlar.
Kültür ve turizm bölgesi ilan edilen İstinye’de emsalin bir olduğunu ifade eden İstinyeliler, şimdiden yapacaklarını planlamışlar. 350 bin metrekarelik arazide 900 bin metrekarelik inşaat alanı bulunduğunu ifade eden İstinyeliler, kentsel dönüşüm değil semtsel dönüşüm istediklerini söyleyerek hükümete şu teklifte bulunuyorlar:
“350 bin metrekare kapalı alanı biz alalım ve oturduğumuz evler yenilensin. 350 bin metrekareyi müteahhit alsın. 200 bin metrekarelik inşaat alanını da devlet alsın. Ama satıştan elde edilen gelirden pay istiyoruz. Bu parayla da semte hastane, okul, lüks bir otel ve cruise limanı inşa etmek istiyoruz. Ofer ailesiyle bile anlaştık. Cruise limanı inşa ederseniz her hafta iki cruise gemisi getirecekler.”
Otelden yılda 20 milyon euro ve cruise gemilerinden de her ay 2.5 milyon euro gelir elde edeceklerini hesaplayan İstinyeliler, yaklaşık 500 İstinyeli gence iş vaadinde bulunuyorlar.
SEMTTEKİ BÜYÜK ARAZİLER
İstinye’de satılık arazi bulmak neredeyse imkansız. Ancak 130 bin metrekare arazisi bulunan İMKB’nin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na (TOKİ) devri söz konusu. Arazinin TOKİ’ye devredilecek olması birçok büyük inşaat şirketinin iştahını kabartıyor. Hüsnü Özyeğin’in semtte 7 bin 500 metrekarelik arazisi var. Ümran Çelik ve Koç ailesinin İstinye’de, Mehmet Emin Karamehmet’in de Yeniköy’de arazisi bulunuyor.
İmar ve mülkiyet sorunları ve semt sakinlerinin bir araya gelerek dernekleşmesi İstinye’nin geleceğini nasıl şekillendirecek bilemiyoruz ama Maslak’a yakınlığı nedeniyle inşa edilen yeni konut projeleri de gözden kaçmıyor. Semtteki lüks konut projelerinin çoğu “İstinye Bayırı” olarak bilinen arazilerde inşa ediliyor. Bay İnşaat’ın Hilpark Suites’i, Krea Gayrimenkul’ün L’ist İstinye’si, Maritza İnşaat’ın Maritza Konakları, Seba İnşaat’ın Seba Akdağ Dream’i, Dilek Gayrimenkul ve TOYABİGG Ortaklığı’nın Qent İstinye’si, Panaroma İnşaat’ın Pana Via Residence ve Pana Via Suites’i İstinye’de satışı devam eden inşaat projelerinden. Yeni projelerin hemen hepsinde metrekare fiyatları 5-10 bin dolar arasında değişiyor.
“İstinye gerçek değerine ulaşmış değil”
Celal ÇINAR / Çağrı Gayrimenkul Danışmanlık
 Maslak’ın ticari alan olarak değerlenmesi, bu bölgeye yakın olan İstinye’yi ticari ve konut açısından iddialı bir bölge yaptı. Eskiden metrekaresi 50 dolara bile satamadığımız ticari arazilerin metrekaresine 2 bin dolarlar isteniyor. Ama İstinye’de artık satılık arazi yok. Sadece İMKB’nin arazisinin TOKİ’ye devrinden sonra inşaat şirketlerine satılacağı konuşuluyor. Son 10 yıl içinde inşa edilen yeni konut projelerinde ise metrekare fiyatları 5-10 bin dolar arasında değişiyor. Ama bizce İstinye gerçek değerinin daha yüzde 20’sine bile ulaşamadı.
“Boğaz manzaralı 5-6 katlı gecekondular var”
Ozan TOPALOĞLU / Topaloğlu Emlak Danışmanlık ve Pazarlama
İstinye, sit alanı olduğu için devlet geri adım atmıyor. Semtteki binaların çoğu eski. Koru Mahallesi’nde boğaz manzaralı çok sayıda gecekondu var. Gecekonduların bazıları 5-6 katlı. Bu bölgeye hızla neşter atılması lazım.
İstinye’de satışı devam edenler dışında yeni proje yok. Dilek Sabancı’nın Dilek Gayrimenkul şirketinin Emirgan’daki İETT Sitesi’ni yenilemek için teklif götürdüğünü duyuyoruz. İMKB’nin hemen yanında da bir arsanın satışı konuşuluyor. Beldeyama ve Koray Kablo’nun da arazileri var ama henüz bir şey yapılacağını duymadık.
(BÜLENT EKİMCİ-PARA DERGİSİ)