Tüketici konut kredisi alırken nelere dikkat etmeli? Bütün bu konuları Yapı Kredi Konut Finansmanı Direktörü İsmet Erdem ile konuştuk
Konut kredisinde faiz oranlarının aylık 0.76'lardan 1.30'lara kadar çıkması ve Avrupa'da giderek derinleşen borç krizinin geleceğe ilişkin getirdiği tedirginlik tüketicilerin konut alma iştahını kesti. 2011 yılının ilk yarısında ayda ortalama yüzde 2.5 büyüyen mortgage pazarının aylık büyümesi yüzde 1'in altına geriledi. 100 bin liralık 10 yıl vadeli konut kredisi kullanan bir kişinin aylık taksiti yılbaşına göre yaklaşık 340 lira zamlandı.
Yapı Kredi Konut Finansman Direktörü İsmet Erdem, faiz oranlarının yükselmesi ve belirsizlik nedeniyle tüketicilerin konut alım kararlarını ötelediğini belirterek "Şu anda bekleyelim-görelim dönemini yaşıyoruz" dedi.
Gelecek yıl kriz nedeniyle fonlama imkanlarının daralacağını ve likiditenin en önemli sıkıntılardan biri olacağına işaret eden Erdem, konut kredisinde de faiz oranlarının yönünün yukarı olacağını öngördü.
Yapı Kredi Konut Finansman Direktörü İsmet Erdem ile morgage pazarını ve 2012 beklentilerini konuştuk.
-Yılbaşından bugüne kadar konut kredilerinde nasıl bir seyir izleniyor?
2010 yılında pazar yaklaşık yüzde 35 büyüyerek 57 milyar TL portföy büyüklüğüne ulaşmıştı. Bugüne baktığımızda pazarın büyüklüğü 69 milyar TL seviyesine geldi ve yıl sonunda konut kredisi pazarının yüzde 23 oranında büyüyerek 70 milyar TL seviyesine ulaşacağını tahmin ediyoruz. 2011'in ilk yarısında ayda ortalama yüzde 2,5 büyüyen pazar gerek BDDK'nın kredi politikasını sıkılaştırıcı açıklamaları, gerek de MB'nin bankalara uyguladığı munzam karşılık oranını artırmasıyla birlikte temmuz ayı itibarıyla aylık büyümesi yüzde 1 seviyelerinin altına indi. Hatta son haftalarda pazarın artık büyümediğini, aynı seviyelerde kaldığını söyleyebiliriz. Yıl sonuna kadarda pazarın büyüme hızında bir değişiklik beklemiyoruz.
-Konut kredilerindeki faiz artışı talebi nasıl etkiledi?
Konut kredisi faiz oranları, 2011 başında aylık yüzde 0,78 seviyelerinde iken; gerek BDDK'nın kredi politikasını sıkılaştırıcı açıklamaları, gerekse Merkez Bankası'nın bankalara uyguladığı munzam karşılık oranını artırmasıyla birlikte eylül ayı itibarıyla aylık yüzde 1,25 seviyelerine yükseldi. 2011 yılı başında kredi kullanan bir müşteri ile şu anda kullanan arasında 10 yıl vadeli kredide 340 lira gibi bir fark var. Bir müşterinin aylık gelirinin 3 bin lira olduğunu düşünürseniz o da onun gelirinin yüzde 10'una denk geliyor ki, ciddi bir maliyet. Çok uzun vadeli bir borç ilişkisi olduğu için yatırımcılar biraz geleceklerini görmek istiyor.
-Konut kredisi kullananların tercihleri, profili nasıl?
Faiz oranlarının düşmesi, üst gelir grubundan sonra orta gelir segmentindeki tüketicilerin kredi kullanabilmesine olanak sağlıyor. 2007'de konut kredisi müşterilerimizin yüzde 26'sının aylık geliri 1.500-3.000 TL arasındayken bu oran 2011'de yüzde 36'ya, aylık geliri 3001-5000 TL arasında olanların oranı ise yüzde 23'ten yüzde 26'ya yükseldi. Aynı dönemde 5.000 TL üzeri geliri olanların oranı ise yüzde 42'den yüzde 29'a kadar geriledi. Kullanılan kredilere baktığımızda ortalama 73 bin TL tutarında olduğunu ve vade olarak yüzde 56'sı en uzun vademiz olan 120 ayı tercih ederken ortalama vade 95 ay seviyelerinde olduğunu söyleyebiliriz. Vadeler uzadı. Uzun vadeyi tercih edenlerin sayısı arttı.
1+1 ve 2+1 konutlar gözde
-Kredili konut alanların seçtikleri konutun özelliklerine ilişkin bulgular var mı?
2011'de bankamızdan kullandırılan kredilerin yüzde 43'ü Marmara bölgesinden kullandırıldı.. Marmara Bölgesi'ni yüzde 17 ile İç Anadolu, yüzde 13'le Güney Anadolu ve yüzde 11 ile Akdeniz Bölgesi takip ediyor. Konut kredilerinin yüzde 7'si proje kapsamındaki yeni konutlar için geri kalanı ise 2. el konutlar için kullandırılıyor. Yeni üretilen binalar eskisine nazaran daha kompakt ve daha düşük m2'lere sahip. Bu hem evleri alınabilir fiyatlara indiriyor hem de daha ucuza ısınması, daha kolay temizlenmesi gibi avantajlar sağlıyor. Günümüzde sosyal yapının değişmesiyle birlikte büyük şehirlerde kalabalık aileler birlikte yaşamak yerine daha küçük evlerde ayrı ayrı yaşamayı tercih ediyor. Bu da satın alınan evlerin çoğunun 1+1, 2+1 gibi nispeten daha küçük evler olmasına yol açıyor.
Fonlama imkanları daralacak
-Küresel kriz bankaların yurtdışından fonlama imkanlarını daralttı mı? 2012 yılında faizlere nasıl yansır?
Tabii ki küresel kriz bankaların para bulmasını zorlaştırıyor. Likidite 2012 yılında en önemli sıkıntılardan biir olacak. Bu güvensiz ortam fonlama imkanlarının daralması da maliyetlerimize, yani kredi faiz oranlarına yansıyor. Ayrıca önümüzdeki dönemde likitide sıkışıklığı olacak. Bu likitide sıkışıklığının maliyetlerini bilmiyoruz ama mevcut fiyatlarımızın üzerine çıkabiliriz. 2012'de fiyatların yukarı yönlü bir eğilim içerisinde olacağını söyleyebiliriz.
2012'de 52 bin kişiyi ev sahibi yapacak
-Yapı Kredi'nin mortgage pazarındaki payı nedir?
2010 sonunda yüzde 9,04 olan pazar payımızı bugün yüzde 9,31 seviyelerine çıkarttık ve bu oranın yıl sonunda yüzde 9,4 seviyesine gelmesini hedefliyoruz. Kasım sonuna kadar yaklaşık 39 bin kişiyi ev sahibi yaparak konut kredisi bakiyemizi yaklaşık yüzde 25 arttırdık. 2012 hedefimiz de pazar payımızı 9.80'lere çıkartmak. 2010'un ilk 11 ayında 34bin kişiyi ev sahibi yapmıştık. Buradan kullandırdığımız kredilerin yüzde 15 arttığını söyleyebiliriz. 2012 yılında 52 bin kişiyi ev sahibi yapmayı hedefliyoruz.
Türk insanı ortaklaşa ev almayı sevdi
-'Ev Beraber Mortgage'a ilgi nasıl? Türk insanı ortaklaşa ev almayı sevdi mi?
Müşterilerimizin evlerini arkadaşları, akrabaları ya da eşleriyle ortak aldıkları ve konut kredisini de ortak ödeyebildikleri Ev Beraber Mortgage lansmanını yaptığımız tarihten beri en çok ilgi gören ürünlerimizden biri oldu. Kullandırdığımız kredilerin ortalama yüzde 10'unu Ev Beraber Mortgage oluşturuyor. Yapı Kredi şubelerinde konut kredileri konusunda A'dan Z'ye her konuda özel eğitim almış Mortgage Bilirkişiler konut alım süreçlerinde müşterilerimize danışmanlık hizmeti veriyor. Müşterilerimiz ev alırken akıllarına takılan vergi, finans veya hukuk ile ilgili sorulara Mortgage Bilirkişilerimiz cevap veriyor.
Yatırımcı 2. el konutu tercih ediyor
-Konut almak için zaman uygun mu?
Konut kredisi müşterilerini oturmak için alanlar ve yatırım amaçlı alanlar olarak ayırmak lazım. Yatırımcılar daha çok prim yapacağına inandıkları konut projelerini veya satış kabiliyeti yüksek olan yerlerden 2. el konut almayı tercih ediyor. Burada 2. el fiyatlarına baktığımız zaman bir konutun yıllık fiyat artışı yüzde 5-6 seviyelerinde olduğunu ve lokasyona, şehre göre değişiklik gösteriyor.
Bu açıdan yatırımcıların dikkatini çekecek bir fiyat artışı yok. Yatırımcılar ancak ucuza bir ev bulduğunda veya gelecekte fiyatların artacağını düşündüğü zaman ev alma kararını veriyor. Oturma amaçlı, ihtiyaca yönelik konut alacak müşterilerimiz ise uygun bir ev bulup aylık taksitlerini ödeyebileceklerini düşündüklerinde satın alıyor.
Aylık taksidiniz gelirinizin yüzde 40'ını geçmesin
-Konut kredisi kullanırken tüketici nelere dikkat etmeli?
Kredi faizlerinin arttığı bu dönemlerde konut fiyatlarında artış olmaması müşteriler cepesinde bir denge oluşturabilir ve kredi kullanma kararı verebilirler. Konut kredisi uzun vadeli bir borç ilişkisi olduğundan, ödenecek aylık taksit tutarının aylık gelire oranı müşterilerimizin önemle dikkat etmesi gereken bir konu. Genel müşteri portföyümüz için önerebileceğimiz vade aralığı 7-10 yıl. Faiz oranı yanında dosya masrafı, varsa ek komisyon ya da hizmet bedeli, sigortalar ve ekspertiz ücretinin maliyetleri de öğrenilip bu masraflar dahil toplam maliyet oranına bakarak değerlendirme yapmalarını öneririz. Ödedikleri borcun toplam gelirlerine oranı yüzde 40'ları geçmesin. Hem ev borçlarını ödesinler hem de geri kalan ihtiyaçlarını rahat rahat karşılasınlar.
Ayfer ARSLAN/AKŞAM
Yazdır