İstanbul, kuşkusuz sadece Türkiye’nin değil, Avrupa’nın gayrimenkul açısından en gözde kentlerinden biri. Yoksa büyük sermaye grupları ve inşaat şirketleri onca konut, AVM ve rezidance inşaatına girmeyi nasıl göze alabilirdi? Fakat ‘Bunlar kime satılacak” dendikçe, son beş yıldır yepyeni lokasyonlarda yeni projeler yükseliyor. Bu alana ilgi duyan gerek yatırımcı, gerekse konut alma arifesinde olanlar için İstanbul’un keşfedilmeyi bekleyen sekiz lokasyonunda yükselmekte olan 97 konut projesini araştırdık. Okhan Şentürk / Ekonomist ABD'de patlak veren mortgage krizi, Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkiledi. Bu durum, yeni konut satışlarına yansıdı. Bu yansımayla birlikte yeni ev satışları 2008’de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi. Yükselen inşaat maliyetleri, düşük iç talep, yüksek seyreden faizler, ekonomik belirsizlikler, nedeniyle 2009’un hemen başında konut satışları bıçak gibi kesildi. Yaz ayları da gayrimenkul sektörü açısından iyi geçmedi. Ne var ki; sonbahar aylarında düşüşe geçen konut kredi faiz oranları, adeta sektöre doping oldu. 2009’un son çeyreğinden itibaren konut kredisinde bir yıl öncesine kadar hayal bile edilemeyecek gelişmeler oldu. Türkiye tarihinde ilk kez konut kredisi faizi bugün gelinen noktada 10 yıllık vadede aylık yüzde 0.92'lere kadar düşmüş durumda. 2009 yılı başında konut kredisi faizi, bugünkü seviyesinin tam iki katıydı. Konut kredisi faizi 2008 yılının ekim ayında 60 ve 120 aylık vadelerde 1.60-1.80 aralığında seyrediyordu. Konut kredilerinin görülmemiş ölçüde düşmesi, krediyle ev almak isteyenler için çok cazip bir dönemin kapısını araladı. 10 yıllık vadeyle 100 bin liralık konut kredisi alanlar, bir yıl önce ortalama 1.880 TL, taksit öderken, bugün aynı vadede aynı miktar kredi alanlar ortalama 1.350 lira civarında taksit ödüyor. Ev alma zamanı mı? Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli? Peki, bu dönem ev almak için uygun mu? Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. İkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Yeni konutlarda ise aylardır fiyatlara zam yapılmadı. Yaz aylarının genel durgunluk trendi, Ramazan ayı ile birleşince hem yeni, hem de ikinci el konut fiyatları şu dönemde yerinde sayıyor. 12 Eylül’de yapılacak olan anayasa referandum oylaması sonrası ise durgunluk trendinin devam edeceği öngörülüyor. Bütün veriler üstüste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor. Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde sıfır konutların fiyatlarında az da olsa bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 10-20 arasında bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor. Merkezi lokasyonlar el yakıyor İşte bundan yola çıkarak bulundukları lokasyona göre İstanbul’un sekiz değişik bölgesinde yer alan 97 konut projesini mercek altına aldık. Bu projelerde yer alan konut sayıları ile metrekare bazında fiyat aralıklarını araştırdık. Yapmış olduğumuz bu araştırmada, özellikle İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasında merkezi lokasyonlardaki projelerde metrekare fiyatların, merkezi olmayanlara göre daha yüksek olduğu sonucu ortaya çıktı. Örneğin; İstanbul’un iş ve finans merkezi haline gelen Büyükdere Caddesi-Maslak hattına yakın bölgeler olan İstinye, Levent, Ulus, Sarıyer ve Akatlar gibi semtlerdeki yeni konut projelerinde ortalama metrekare konut fiyatları 9 bin 119 ile 11 bin 205 TL arasında seyrediyor. Buna karşın İstanbul’un yeni gelişme aksı olarak öne çıkan Çekmeköy, Samandıra ve Sarıgazi’deki konut projelerinde metrekare fiyatlar 2 bin 110 TL’den başlayıp 2 bin 820 TL’ye kadar çıkıyor. En pahalısı Zorlu Center Bu 97 konut projesi içerisinde Bakırcı Yapı tarafından Alibeyköy’de yapılan 80 daireden oluşan Alibey Konakları metrekare bazında en ucuz konut projesi olarak göze çarpıyor. Projedeki dairelerin ortalama metrekare fiyatı 1.110 ile 1.600 TL arasında değişiyor. Yine bu projeler arasında en pahalı metrekare fiyatın olduğu projelerin başında ise Zorlu Gayrimenkul tarafından Zincirlikuyu’da gerçekleştirilen Zorlu Center geliyor. Projedeki rezidans dairelerin ortalama metrekare fiyatı 12 bin 500 dolardan başlayıp, 13 bin dolara kadar çıkıyor. Türkiye’nin zenginlerinin yer almak için adeta yarışa girdiği projenin şu anda el altından satışa çıkarılan rezidanslarında metrekare fiyatın 15 bin Euro’yu bulduğu iddia ediliyor. Burada şunu belirtmekte yarar var; durgunluğun sürdüğü bu aylarda konut üreticileri özellikle peşin veya yüzde 40’ı peşin geri kalanı 24 ay vadeli satımlarda uyguladıkları fiyat listesinin yüzde 40, hatta 50’si oranlarda indirim yapabiliyorlar. Konut satışları düştü Türkiye'de 2010 yılının ilk çeyreğinde satılan konut sayısı, bir önceki döneme göre yüzde 26 düşüşle 85 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hazırlanan 2010 yılı birinci döneme (ilk çeyrek) ilişkin Konut Satış İstatistikleri verilerine göre, Türkiye'de 2009 yılının son çeyreğinde 116 bin 229 konut satılırken, bu yılın ilk çeyreğinde bu sayı yüzde 26 azalışla 85 bin 857 oldu. Türkiye'de söz konusu dönemde, konut satışlarında bir önceki döneme göre artış gösteren bir bölge bulunmuyor. Söz konusu dönemde Türkiye'nin üç büyük ili olan İstanbul'da konut satışları yüzde 24,8 azalarak 25 bin 254'den 18 bin 994'e, Ankara'da yüzde 28,2 gerileyerek 22 bin 767'den 16 bin 348'e, İzmir'de yüzde 34,3 düşerek 7 bin 666'dan 5 bin 38'e indi. 2010 yılı birinci döneminde, konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21 oranında düşüş gerçekleşti. Konut faizleri ne seviyede? Uzmanlar, konut kredi faizlerinin yüzde 1’in altına geldiği bir ortamda talebin önümüzdeki eylül ve ekim ayında canlanacağı konusunda hemfikir. Sektör uzmanlarının bu konudaki beklentileri boşa değil elbet. Şu anda konut kredisi faizleri 10 yıllık vadelerde dahi bazı bankalarda 0.92'a düştü. Faizler bir yıl içinde yarı yarıya düşünce, daha önce yüksek faizden konut kredisi alıp da faizini indirmek (refinansman yaptırmak) isteyenler bankaların kapısını aşındırmaya başladı. Bankaların yüksek faizle vermiş oldukları kredilerin faizini indirmek gibi bir yükümlülükleri yok. Ancak faizlerin bir yıl içinde yarı yarıya düştüğü bir ortamda, bankalar da kredi borçlularının ödemelerini aksatmadan yapabilmelerine olanak sağlamak amacıyla faiz indirimine “hayır” demiyor. Öte yandan konut kredisi kullanımının bu kadar arttığı bir dönemde konuk satışları neden düşüyor? Uzmanlar bu soruya, “Bunun iki nedeni olabilir, birincisi küresel finansal krizin etkisiyle 2008-2009 yıllarından kalan arz fazlası, ikincisi de satış istatistiklerinin tapu kayıtlarına dayanmasından kaynaklanan gecikmeler” şeklinde yanıt veriyor. Kredi kullananlar ne yapmalı? Konut almak isteyenler bugünlerde çok büyük bir kararsızlık içinde kıvranıyor. Konut kredisi faizleri bu kadar gerilemişken almalı mı,yoksa faizlerin biraz daha düşmesini mi beklemeli? Bankacılık çevreleri, bu soruya, “Türk ekonomisindeki kırılganlık ortadayken, faizlerin düşmesini bekleyenler, yeni bir yükseliş dalgasıyla hayal kırıklığına uğrayabilirler” şeklinde karşılık veriyor. Bankacıların bu konudaki uyarısı boşa değil elbet. Hatırlanacağı üzere; 2006 yılının Mayıs ayı başlarında konut kredisi faizleri aylık yüzde 1'e dayanmış, kredi kullanmak isteyenler yüzde 1'in altını görme psikolojisine girmişlerdi. Ancak dövizde meydana gelen dalgalanma her şeyi altüst etti. Faizler birden aylık yüzde 2 seviyesine çıktı. 2006 Mayıs'ında döviz artışına bağlı olarak birden yüzde 2'lere çıkan konut kredisi faizleri 2006 sonundan başlayarak 2007 yılında ve 2008 Eylül ayına kadar kademe kademe geriledi. Eylül 2008'de yüzde 1.30'lara dayandı. Ekonomideki iyileşme beklentisi doğrultusunda Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine bağlı olarak bankalar da 2009’un sonundan itibaren konut kredisi faizlerini yeniden indirmeye başladı. 2009’un son çeyreğinden itibaren başlayan yoğun talep, 2010 yılının başında da devam etti. 2010’un ilk çeyreğinde kredi hacmi yaklaşık yüzde 7 büyüyerek, 45.5 milyar TL’ye ulaştı. En son veri olarak, 30 Temmuz 2010 itibarıyla gelinen nokta ise 50.2 milyar TL oldu. Sektör yılbaşına göre 7.5 Milyar TL, yani yüzde 17,7 büyümüş oldu. Finans çevrelerinde bu seviye, şimdiye kadar gerçekleşen en hızlı büyümelerden biri olarak kabul ediliyor. Mortgage sektörünün 2010 sonunda yüzde 25’lerin üzerinde büyüme kaydederek, 53 milyar TL’yi aşan bir rakama ulaşacağı tahmin ediliyor. Cemal Onaran/ Garanti Mortgage Genel Müdürü “Mortgage kullanım oranıartacak” “Özellikle önümüzdeki eylül ve ekim aylarında gerçekleşecek yeni projeler ve mevcut projelerin stoklarını eritmeye yönelik yapılacak kampanyalar, mortgage kullanım oranlarına da aynı oranda yansıyacaktır. Biz de Garanti olarak Türkiye'nin saygın inşaat şirketlerinin yaptığı300’den fazla projede özel fırsatlarla yer alıyoruz. 2009’un son çeyreğinden itibaren başlayan konut kredisi talebi, 2010 yılının başında da devam etti. 2010’un ilk çeyreğinde kredi hacmi yaklaşık yüzde 7 büyüyerek, 45.5 milyar TL’ye ulaştı. En son veri olarak, 30 Temmuz 2010 itibarıyla gelinen nokta ise 50.2 milyar TL oldu. Sektör yılbaşına göre 7.5 milyar TL, yani yüzde 17,7 büyümüş oldu. Bu şimdiye kadar gerçekleşen en hızlı büyümelerden biri. Bu yıl sektörün yüzde 25’lerin üzerinde büyüme kaydederek, 53 milyar TL’yi aşan bir rakama ulaşacağını tahmin ediyoruz.” Ali Ağaoğlu / Ağaoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkan “Toparlanma siyasi istikrara bağlı” “Krizin gölgesindeki 2009 yılında Ağaoğlu olarak üç bine yakın konut sattık. Bu yılın ilk altı ayı daha canlıydı ancak şu anda mevsimsel bir düşüş söz konusu. İnsanlar tatildeler ve Ramazan’ın da etkisiyle bu düşüşü gözlemliyoruz. Türkiye gündemini meşgul eden olaylar nedeniyle insanlar daha temkinliler bu nedenle bu yılın ilk yarısında geçen yıla oranla yüzde 26 düşüş gözlendi. Ancak Ramazan’dan sonra bir toparlanma bekliyorum. Tabi bu toparlanma siyasi istikrara da bağlı. Referandumdan sonra siyasi istikrarsızlık yaşanırsa toparlanma zorlaşır. Ayrıca şu anda konut fiyatları fırsat denilebilecek bir noktada. Müteahhitler karlarından feragat ederek fiyat artışı yapmadılar ancak sonbaharda yüzde 10-20 arası zam yapmak zorundalar. Çünkü şu anki fiyatlar gerçekten müteahhitleri zorluyor.” Seba Gacemer / Sinpaş CEO’su “2011-2012 konutta çıkış yılları olacak” “Konut sektörü olarak şu anda yaz dönemi durgunluğu yaşıyoruz ancak yılın sonuna doğru sektörde hareketlenme bekliyoruz. Konut sektöründeki asıl toparlanmanın ise 2011 yılının ortasından itibaren başlayıp 2012 yılının çıkış yılı olacağına inanıyoruz. Bu doğrultuda da yaşanacak çıkıştan yararlanabilmek için hazırlıklarımızı yapıyoruz, yeni projeler geliştiriyoruz. 2010 yılında konut satışları beklenen seviyede değil. Şu anda fiyatlar olabilecek en ucuz seviyede. Yıl sonuna doğru fiyatlarda bir artış bekliyoruz ancak bu artışın yüzde 10’ların üzerine çıkacağını sanmıyorum.” Serdar İnan / İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı “Yabancılara mülk satışının önü açılmalı” “İnanlar İnşaat olarak bizim satışlarımız ağustos ayı başından itibaren açıldı. Yaz başına göre satışlarda yüzde 50 canlanma var. Doğru yerde ve doğru proje yapanların işlerinde bir düşüş yok. Bununla beraber konut satışlarında bayram sonrası bir canlanma olur. Fiyatlar da bu tarihten sonra yüzde 15-20 oranında artar. Eldeki stokların eritilmesi açısından yabancıya gayrimenkul satışının önünün açılması gerekir. Çünkü artık Türkiye’nin iklimi bir tropikal iklime dönüyor. Biraz daha soğuk olan Kuzey Avrupa ülkelerinin vatandaşlarının Türkiye’yitercih etmeleri için yabancılara gayrimenkul satışının önündeki engellerin kaldırılması gerekir. Sektör anca böyle canlanır”. Nizamettin Aşa / İstanbul Emlak Odası İkinci Başkanı “Fiyatlar çok fazla düşmez; çok fazla da yükselmez” “Üç yıl öncesine kadar yoğun bir talebin olduğu emlak piyasası, şu aralar oldukça durgun. İstanbul’da satılmayı bekleyen 400 bin sıfır, 300 bin civarında ise kiralık konut var. Fiyatlar 2-3 yıl öncesine oranla yüzde 30 düşmüş durumda. Yeni konut projelerinde ise yüzde 50’yi buluyor indirimler. Aynı durum kiralıklar için de geçerli. Bu dönem aslında hem ihtiyaçtan ev alacaklar hem de yatırım amacıyla gayrimenkul almayı düşünenler için son derece cazip. Emlak piyasasının canlanması için 2011’in sonuna kadar beklemek gerekiyor. Eğer ekonomide olağanüstü bir iyileşme olmazsa fiyatlar yatay seyir izleyecek. Fiyatlar çok fazla düşmez; çok fazla da yükselmez. Metrekaresi 2 bin-2 bin 500 TL’den satılan evler bin TL seviyesine düştü. Metrekare bazında 800-bin 500 TL’ye konut satmaya çalışıyorlar.Şu an olması gereken fiyatlar bunlar.”