Mortgage kredileri kritik viraja girdi Son dönemde, yüzde 1 seviyesinin altında işlem olan mortgage faizinde yukarı yönlü eğilimler gözlenmeye başladı. Maliyetlerin artması ile birlikte aylık mortgage faizinin yüzde 1,20 seviyelerine kadar çıkması bekleniyor. Ancak daha sert çıkış ihtimalinin çok düşük olduğu ifade ediliyor. İnşaat firmaları ise sınırlı artış beklentisinin bekleyen talebi harekete geçirebileceğini kaydediyor. Murat Öğütçen / Okhan Şentürk / Ekonomist Küresel krizinde etkisiyle geçtiğimiz yılın son çeyreğinden bu yana mortgage kredilerinde bugüne kadar görülmemiş seviyede düşük bir faiz ortamı oluştu. 2005 yılında sektörün patlama yaptığı dönemlerdeki faiz oranlarının da çok altında bir seviyeye gelindi. Mortgage faiz oranları bu seviyelere kadar gerilerken küresel ekonomik aktivitelerde kademeli olarak düzelme başladı. Küresel ölçekte emlak sektöründe dibin görülmüş olabileceğine ilişkin görüşler artık çok daha sıkça ifade ediliyor. Dünya ekonomisinde bu gelişmeler yaşanırken Türkiye ekonomisine yönelik büyüme beklentileri de yukarı yönlü revize ediliyor. Dünya ve Türkiye ekonomisine yönelik olarak bunlar yaşanırken, Garanti Bankası geçtiğimiz hafta içinde 120 ay vadede yüzde 1,05 olan konut kredisi faiz oranını yüzde 1,09’a çıkardı. Öteki bankaların da faiz artırabileceğine yönelik beklentiler oluştu. Bizde mortgage faiz oranının artırılmasının nedenlerini, emlak sektörüne yönelik etkilerini ve beklentileri bankacılara ve emlak sektörünün önde gelen isimlerine sorduk. Kaynak maliyeti arttı mı? Mortgage kredi faizlerindeki gelişmelere ilişkin Şekerbank’ın Bireysel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Abdurrahman Özciğer, “Ekonomide artan iyimserlik ile birlikte düşen kredi faizlerinin, son 2 aydır gayrimenkul piyasalarında gözle görülür bir hareketlilik yarattığını gözlüyoruz. 2010 yılına ilişkin beklentiler de olumlu yönde “diyor. Faiz oranlarında değişiklik beklenebileceğini anlatan Özciger, muhtemel artışın ise çok da yüksek olmayacağını kaydediyor. Krizle mücadele önlemlerinin devreden çıkmaya başlamasıyla yılın ikinci yarısında faiz artırımı yapılmasının beklendiğini söyleyen Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran ise faiz artışının konut kredisi faizlerine az da olsa yansıyacağını ifade ediyor. Onaran, bu artışlar sonrasında bile konut kredisi faiz oranlarının oldukça makul seviyelerde olduğunu ve olacağını belirtiyor. Beklentiler “Yurtdışındaki gelişmelere ve MB’nin 'Çıkış Stratejisi' ile ilgili yaptığı açıklamalara bağlı olarak piyasada faiz oranlarının yükseleceğine dair bir beklenti oluştu” diyen Yapı Kredi Konut Finansmanı Direktörü İsmet Erdem bu paralelde mortgage faizlerinde de yükselme başladığını ve devam edebileceğini söylüyor. Özellikle yılın son çeyreğinde MB tarafından 150-200 baz puana yakın bir faiz arttırımı olabileceğini anlatan Erdem, mortgage faizlerinin de bu paralel yükselebileceğini belirtiyor. Erdem “Yurtdışı ve yurtiçi gelişmeler ve piyasa koşullarını dikkate alarak, genel faiz seviyesindeki değişimler paralelinde gerekli ayarlamaların yapılması söz konusu olabilir” diyor. Konut kredisi faiz oranlarının 120 aya varan vadelerde yüzde 1 seviyelerinde olduğunu söyleyen İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdürü Recep Oram ise enflasyon beklentilerinin yükselmesi nedeniyle önümüzdeki dönemlerde piyasa faizlerinin kademeli olarak artış göstermesini bekliyor. Artış hızı yavaş olur Peki faiz artışının emlak sektörüne etkileri ne şekilde olacak? Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran bu soruya şu yanıtı veriyor. “2010’un ilk çeyreğinin, konut kredisi sektörü için şimdiye kadar yaşadığımız en iyi dönem olduğunu söyleyebiliriz. Söz konusu faiz değişikliğinin de bu trendi tersine çevirmediğini, faizlerin biraz artış gösterse dahi, yine de oldukça makul seviyelerde olacağını ve yüksek talebin 2010 genelinde de devam edeceğini düşünüyoruz.” Konut piyasasında özellikle maketten seçilen projelerde banka kredilerinin önemli bir paya sahip olduğunu anlatan Abdurrahman Özciğer ise faiz oranlarındaki hareketin de bu anlamda emlak satışlarına etkide bulunduğunu söylüyor. Faizlerin düşmesinin emlak piyasasına olumlu etkide bulunduğunu anlatan Özciğer, yüksek faizlerin müşterileri kredi alırken daha çekingen olmaya yönlendirebildiğini sözlerine ekliyor. Konut kredisi faiz oranlarında beklenen cüzi artışların emlak satışlarını olumsuz yönde etkilemeyeceğini anlatan Recep Oram ise “Halihazırda faiz oranlarında hızlı bir artış da beklenmemekte” diyor. Krizi fırsata çevirin İnşaat firmaları tarafından bakıldığında ise ekonominin seyrine göre faizde ufak artışları ve azalmaları doğal karşılayan Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, faizlerde ciddi bir artışın olmasını beklemiyor. “Faizlerin ne oranla artacağıyla yakından alakalı ciddi artışlar elbette ki etkileyecektir ancak faizlerdeki küçük artışlar nitelikli konuta olan gereksinimi gölgelemez” diyen Dumankaya, dolayısıyla faizlerde önemli bir dalgalanma olmadığı sürece konut satışlarında fazla bir değişiklik beklemiyor. Sinpaş GYO Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Seba Gacemer ise faiz oranlarında artış beklentisi oluşmasının doğal olarak bankaların konut kredisi oranlarını yukarı çekmesine neden olacağını belirtiyor. Gacemer,” Önümüzdeki dönemde Merkez Bankası’nın faiz politikasına bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarında da bir miktar yükseliş olacağını tahmin ediyoruz. Ancak çok ciddi bir artış olmasını gerektirecek bir durum olduğunu düşünmüyoruz.” Alım kararı etkilenmez Faiz oranlarındaki artışların konut satışlarını olumsuz etkileyen bir faktör olduğunu ifade eden Gacemer, ancak faiz oranlarındaki ufak yükselmelerin aylık taksitleri çok da artırmadığını ve alım kararını etkileyen birinci faktör olmadığını kaydediyor. “Diğer yandan faiz oranlarının yükselmesi ekonomideki bir canlanma neticesinde ortaya çıkacak” diyen Gacemer, ekonomik canlanma gelirlerin artmasının tüketici güveninin yükselmesi anlamına geldiğini söylüyor. Gacemer, “Bu faktörler konut alım kararında çok daha etkili. Dolayısıyla ekonomik bir canlanma ile birlikte gelecek faiz artışları konut satışlarını olumsuz etkilemeyecek” diyerek sözlerini tamamlıyor. BANKALAR NE DİYOR? “Küçük çaplı ayarlama yaptık” Cemal Onaran / Garanti Mortgage Genel Müdürü “Finansal krizin etkilerinin bertaraf edilmesine yönelik olarak, faiz oranları rekor sayılabilecek düşük seviyelerde. Bu durum bir süre daha devam edecek. Bununla birlikte büyümenin pozitife dönmesi ve enflasyonda artış trendinin başlaması, geçmişte finansal krizle mücadele için alınan bazı önlemlerin devreden çıkarılmasına neden oluyor. Bu kapsamda, ilk etapta para piyasası mekanizmalarında değişiklikler yapılmaya başlandı. Bundan sonraki dönemde ise, faiz artışları bekleniyor. Bu değişiklikler, yavaş yavaş bankaların fonlama maliyetlerini ve alternatif yatırım araçlarının getirilerini de artırmaya başladı. Faizlerin küçük çaplı olarak ayarlanması olarak nitelendirebileceğimiz son değişikliği de bu kapsamda değerlendirmek gerekir.” “Bu yıl 1.20 geçilmez” Abdurrahman Özciğer/Şekerbank Genel Müdür Yardımcısı Şekerbank olarak 2009 Ekim’inden bu yana konut kredisi faiz oranlarında değişiklik yapmıyoruz. Faiz oranlarımız ekonomik göstergeler paralelinde şekilleniyor. Mevduat maliyetleri ve bunun üzerine uzun vadeli kredi verebilmek için gereken swap maliyetleri eklenince, konut kredisi fiyatları oluşuyor. Mevduat faiz oranındaki yükseliş ve uluslararası piyasalardaki swap fiyatlarındaki yükseliş, konut kredisi faiz oranlarının yükselmesini gerektiriyor. Öngörümüz, çok belirgin olmamakla beraber orta vadede faiz oranlarında yükselme olması. Bu yıl içinde yükselişler sonrasında faiz oranının aylık yüzde 1,20’yi aşmayacağını düşünüyoruz.” “Satışlarda önemli gerileme olmaz” İsmet Erdem/Yapı Kredi Konut Finansmanı Direktörü “2009 yılı boyunca konut kredisi faiz oranlarında çok ciddi düşüşler yaşandı. Piyasadaki ortalama faizler orta ve uzun vadede yıl başında yüzde 1,66’lardan yıl sonunda yüzde 1’lerin altına kadar geriledi. Faizlerdeki düşüşler, taksit tutarlarını da düşürdüğü için “kredi kullanmak için geliri yeterli olanların sayısını arttırdı. Kredilerin erişilebilir olması ise insanların ev almak için hamle yapmasına neden oluyor. Bu paralelde düşük faizin emlak satışları üzerinde her zaman olumlu etkisi vardır. Ancak konut pazarında çok sayıda inşaat projesinin olması, proje bazlı kampanyaların devam edeceği beklentisi, konut fiyatlarındaki durağan seyir ve ilkbahar yaz döneminin getirdiği mevsimsel olumlu etkiler sebebiyle satışlarda önemli bir gerileme beklemiyoruz.” İNŞAAT FİRMALARI NE DİYOR? “Yükselme beklentisi, talebi artırır” Nazmi Durbakayım / Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı “Bankaların yurtdışından kullandığı sendikasyon kredilerinin erimesi, mortgage kredilerindeki düzeltmenin ana nedeni olarak görülebilir. Mortgage kredisi faiz oranlarının yüzde 1’in çok üzerine çıkmasını beklemiyorum. Mortgage faiz oranlarının artışa geçmesi, oranlarındaki düşüşün süreceği beklentisinde olanları harekete geçirecektir. Daha önce yaşandığı gibi, faizlerin dip seviyelerinden alım yapmayı bekleyenler, faizlerdeki hafif bir tırmanışla birlikte beklemeye aldıkları alım kararlarını gerçeğe dönüştürebilir. Bu davranış ise talebin artmasına dolayısıyla fiyatların da yukarı doğru hareket etmesine yol açar. Uzun zamandır fiyat artışı yapmayan konut üreticilerinin; demir fiyatları ve artan talep gibi nedenlerden dolayı erteledikleri zam kararlarını fiiliyata geçirmeleri de fiyatların yukarı doğru hareketine ivme kazandırabilir.” “Geleceğe yönelik bir yükseliş beklentisi var” Serdar İnan / İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı “Mortgage faiz oranları bugün için yükseliyor diyemeyiz. Zira halen piyasada uzun vadeli,120 aylık kredilerde faiz oranı yüzde 0.91’lerde; ancak geleceğe yönelik olarak bir yükseliş beklentisi var. Mayıs 2010’dan itibaren faizlerin yükselmesini ve dolayısı ile enflasyonun artmasını bekliyorum. Bu nedenle şimdi konut almanın tam zamanı. Faizlerin artışı ile ilgili ilk sinyalleri almaya başladık bile. Oranların artmasına yönelik ilk tepki olarak olumsuz etkilenme olsa da, faiz artışlarının tüm fiyatlara yapacağı artış etkisi bir süre sonra kanıksanacak ve tepki olumluya dönecektir. İnanlar olarak ayakları yere basan projelerle ve fiyatlarla çalışıyoruz. Değişikliklere de hızlı adapte oluyoruz. Buna göre günün koşulları neyse, buna uygun olarak biz de gerekli düzenlemeleri yaparız.”