Faizlerin düşmesi ve ekonomik faaliyetlerin bir miktar canlanması ile birlikte 2010 yılında bir toparlanma döneminin başlayacağını söyleyen sektör temsilcileri “Gerçek dengelerse ancak 2012’de kurulabilecek” diyor. Okhan Şentürk / Ekonomist Gayrimenkul sektörü, 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başladı. Yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması, özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin bir canlılık yarattı. Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu. Özellikle 2005 yılı gayrimenkul sektörünün zirve yaptığı bir yıl olarak hafızalara kazındı. 2006 yılında ise gayrimenkul piyasasının yönü, mayıs ayında Amerikan Merkez Bankası’nın (FED) faizle ilgili yaptığı operasyon ve Türk Merkez Bankası’nın da faiz artırımı kararı almasıyla şekillendi. Birçok sektör, bundan nasibini alırken en büyük darbeyi yiyen gayrimenkul oldu. 2007 yılı gayrimenkul açısından iyi başlamadı. Mart 2007’de çıkarılan Mortgage Yasası, gayrimenkul sektörü açısından tam bir hayal kırıklığı yarattı. Buna neden olarak ise altyapısı hazırlanmadan çıkarılan bu yasanın, sektörün yarasına merhem olacak özellikler taşımaması gösteriliyor. 2008 yılında ise ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmadan Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkilendi. Bu durum, yeni konut satışlarına da yansıdı. Yeni ev satışları 2008’de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi. Satışlar düştü 2009 yılının birinci ve ikinci çeyreği, konut sektörü açısından pek de olumsuz geçmedi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre yılın ilk çeyreğindeki konut satışları 2008 yılının son çeyreğine göre yüzde 17.4’lük bir artışla 108 bin 861 adede çıktı. Sektör, satış konusundaki en büyük artışı 2009’un ikinci çeyreğinde gerçekleştirdi. Yılın ikinci çeyreğindeki konut satış adedi, bir önceki çeyreğe göre yüzde 78 oranında artarak 194 bin 743 adede ulaştı. Ne var ki konut satışları, 2009’un son çeyreğinde hız kesti. Bu dönemdeki konut satış rakamı, bir önceki çeyreğe göre yüzde 42.5 oranında gerileyerek 111 bin 913 adede düştü. 2009’un son aylarında konut kredisinde bir yıl öncesine kadar hayal bile edilemeyecek gelişmeler yaşandı. Türkiye tarihinde ilk kez konut kredisi faizi, 10 yıllık vadede aylık yüzde 0.95'e düştü. Beş yıllık vadelerde ise bankaların büyük çoğunluğu aylık faizi 0.95'a çekmiş durumda. Konut kredisi faizi, 2008 yılının Ekim ayında 60 ve 120 aylık vadelerde 1.60-1.80 aralığında seyrediyordu. Konut kredilerinin görülmemiş ölçüde düşmesi, krediyle ev almak isteyenler için çok cazip bir dönemin kapısını araladı. 10 yıllık vadeyle 100 bin liralık konut kredisi alanlar bir yıl önce bin 880 TL taksit öderken, bugün aynı vadede aynı miktar kredi alanlar bin 428 lira taksit ödüyor. Fiyatlar artacak Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani, ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli? Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. İkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Bütün veriler üst üste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor. Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, 2010’un ilk yarısından itibaren konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 30-40’lara varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor. Talep canlanacak Türkiye gayrimenkul sektöründe önemli bir yere sahip Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), 2009’da daralan ekonominin, 2010’da yeniden büyümeye başlayacağını, ancak büyüme eğiliminin 2001 krizinden sonra yakalanan hızın (yıllık ortalama yüzde 6) altında olacağını öngörüyor. GYODER’e göre 2010-2014 dönemi yıllık ortalama büyüme oranı, tahmini yüzde 4 civarında olacak. GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, 2010 yılının dünyada ve Türkiye’de gayrimenkul piyasaları için normale dönme çabalarıyla geçeceği yönünde bir değerlendirmede bulunarak “2010 yılında Türkiye gayrimenkul piyasasında sınırlı bir talep artışı, yatırımlarda ve arzda nispi bir yükseliş, stoklarda bir miktar azalış, fiyatlarda bir miktar hareketlenme bekliyoruz,” diyor. Faizlerin düşmesi ve ekonomik faaliyetlerin bir miktar canlanması ile birlikte 2010 yılında bir toparlanma döneminin başlayacağını belirten Tanes, “Büyüme oranlarımız 2009 yılında ciddi bir biçimde daralmıştır. 2010’da ise yeni bir orta vadeli döneme gireceğiz. Ancak bu dönem sınırlı bir büyüme dönemidir. 2002-2008 dönemine göre daha düşük oranlarda büyümeye başlayacağız. Gerçek dengelerse ancak 2012’de kurulabilecektir” diyor. 22 MÜTEAHHİT 1 MİLYON KONUT ÜRETTİ Türkiye’nin önde gelen 22 müteahhidi bugüne kadar 1 milyonun üzerinde konut üretti. Yapımı devam eden konutların sayısı ise 170 bini geçiyor. Krize rağmen birbiri ardına yeni konut projelerini hayata geçiren büyük inşaat şirketlerine her yıl yenileri ekleniyor. 40-50 yılı geride bırakan Soyak, Mesa, Tepe, Nurol gibi sektörün köklü şirketleri ise ağırlığı yurt dışındaki projelere veriyor. Ağaoğlu, Taş Yapı, Ant Yapı ve Kiptaş’ın aralarında bulunduğu yeni dönemin parlayan yıldızları ise yurt içinde ürettikleri binlerce konutla, bu şirketleri izliyor. Hatta Kiptaş, bugüne kadar ürettiği 52 bin konutla sektörün büyüklerini yakalamış durumda. Bununla birlikte 2009 yılında konut üreticileri, satışa çıkardıkları yaklaşık 23 bin konutun 16 binini satmayı başardılar. “2010 Mayıs’ına dikkat” Serdar İnan / İnanlar İnşaat Yönetim kurulu Başkanı “Global iyileşme, ülkemizdeki talep fazlası konut stokunun azalma dönemi, hep 2010 Mayıs ayını gösteriyor. 2010, gayrimenkulün yukarı trende tırmanmaya başladığı yıl olacak. Fiyatlar eski seviyesinin üstüne 2012 yılına kadar çıkacak. Şehir merkezinde yapılan projelere talebin artması ve fiyatların yükselmeye başlamasını iyiye gidişin göstergesi olarak görüyorum. 2012’de fiyatların en yüksek noktaya varacağını ve 2015 yılında yine daralma yaşanacağını düşünüyorum.”