Yazdır
Kur ve emtia ile yükselen maliyetler, daralan kar marjları ve reel getiri ekseninin İstanbul’dan İzmir’e kayması gayrimenkulde markalı konut firmalarının stratejilerini gözden geçirmesine yol açıyor. İlk 5 ay 830 milyon lira ciro yakalayan Nef’in stratejisi de reel getirisi yüksek ve döviz geliri getiren bölgelere odaklanmak gibi gözüküyor. Bloomberg’e konuşan, Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, ilk kez İzmir’e fizibilitesi 1,1 milyar lirayı aşan 3 proje ile gireceğini açıkladı. Projelerden ikisinin şehir merkezinde yer alacak rezidanslardan oluştuğunu belirten Timur 2019 yazında Alaçatı’ya bir proje ile gireceklerini açıkladı.
Son yıllarda İzmir’in reel getirisi Türkiye’nin üstünde performans gösteriyor. TCMB’nin konut fiyat endeksine göre 2018’de İzmir’in getirisi reel olarak artarken İstanbul ise eksi reel getiride kalmayı sürdürdü. Erden Timur İzmir’deki pozitif trendin süreceğini tahmin ediyor. İzmir’i iki yılı aşkın sürede incelediklerini belirten Timur "Yurtdışındaki yerleşiklerden de göç alan bir yer. Bu nitelikli bir göç ve konut talebi doğuruyor. Bu trend devam edecek" diyor.
Nef, şirket borcunun yüzde 38’ine yükselen döviz borcuna karşılık ise finansal enstrümanlar yerine dövizle satış yapılan pazarlara odaklanmayı tercih ediyor. Dövizle borçlanmayı doğru bulmadığını belirten Timur "Sektörde hard currency imkanı var. Boğaz hattı, Bodrum gibi yerler döviz ile satılıyor. Dövizli satışlarımızın yarısını ilk 5 ayda gerçekleştirdik. Hatta biraz üzerindeyiz. Döviz gelirlerinin toplam gelire oranının yıl içindeki ortalaması ile ilgili hedefimiz yüzde 30’un üstü. Bodrum’da satışa konu ciddi envanterimiz var" diyerek hedge
yerine döviz gelirine odaklanacağını belirtiyor.
Halka Arz Planı
Şirketin döviz geliri elde edeceği bir başka pazar ise yurtdışı pazarı. Kasım 2017’de Nef Global’i kurarak yurtdışındaki geliştiricilerle görüşmeye başlayan Nef hem Türkiye hem global birimi için halka arz hedefine sahip. Erden Timur, Türkiye’nin ekonomik durumuna bağlı olarak İstanbul’da iki yıl içinde halka arz gerçekleştirmek istediklerini belirtirken gayrimenkul yatırım ortaklığı modeline ise şimdilik soğuk bakıyor. GYO’ların vergi avantajının önemli olduğunu belirten Timur "Ancak GYO’lar ciddi iskontoda. Biz bu iskontoyu haketmiyoruz. Yurtdışında halka arz yaptığımız zaman buradaki fiyatlamamız gösterge olacak. İskonto olmazsa elbette GYO’yu tercih ederiz. Ancak olmazsa Yatırım AŞ ile halka arzı tercih ederiz" diyor. Nef’in yurtdışında halka arzı ise global iş modelinin büyümesine bağlı olacak. Erden Timur’un kafasında ise franchise modeli var. Şirket yurt dışındaki 62 geliştiriciye kişiye özel kullanım alanlarını ifade eden ‘fold home’ konseptini anlattı. Timur, New York’ta 4 geliştirici ile görüştüklerini belirtirken "Know-how’ımız evin Uber’i gibi. Modelimiz her şehirde birden fazla ortakla girmek. McDonald’s gibi ‘procurement cost’ olacak. Üçüncü senenin sonunda global modelin parça parça gerçekleştiği yerler olacak. Hangi ülkede tüketici tarafında popüler olursa orada halka arz olacak" dedi.
Stratejik Ortaklık
Ancak Timur Nef Global’in franchise modelinin başarılı olması için stratejik ortaklığın gerekliliğini kabul ediyor. Timur franchise modelini doğru oturtmak için franchise yönetimi tecrübesinde sahip ortakların gerektiğini belirtiyor. Stratejik ortaklığa açık olduklarını belirten Timur "Hisse alımı için görüşenler var. Bir iki tane yatırım bankası, başka ortaklıklar, matchmaking için gelen gruplar var, ‘pre-ipo düşünmez miydiniz’ diye gelenler de var. Bir iki sene içinde dünyada projeler başladığı zaman daha kolay olacak. Türkiye’de de stratejik ortaklığa açığız. Görüşme aşamasındayız" diye konuştu.
Prova
Şirket Türkiye halka arzının provasını ise tahvil piyasasında yapmaya hazırlanıyor. 2019’da vadesi dolacak tahvil sonrasında da sermaye piyasalarında aktif olmak istediklerini belirten Timur EBRD’nin alıcı tarafta olduğu tahvil ihracını da planladıklarını söyledi. Timur konjonktüre bağlı olarak 50-100 milyon lira arası sukuk ihracı yapabileceklerini de belirtti. Timur’un şirket ve gayrimenkul sektörüyle ilgili diğer görüşleri ise şöyle:
* (Galatasaray ve Barcelona sponsorlukları) Sponsorluk önümüzdeki yıl devam edecek. Cazip anlaşmalar yaptık her iki taraf için. Tüketici güven noktası arıyor. Güvenle ilişkili her hamle size avantaj sağlıyor
* İthal girdi sektörde %10-20 arasında. Fakat kur artışının enflasyon etkisi sektöre yansıyor. Son 3 seneye bakarsak TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi yüzde 20’lere yakın. Bu artış maliyete yansımamış durumda
* Üç senedir fiyat artışı maliyetler karşısında çok sınırlı. Sebebi arz-talep. Seçimi sadece tüketici değil üretici de bekliyor. Fırsat penceresi bulsa herkes fiyatlara yansıtacak
* Üretici artış yapamadığı için proje yapmıyor. Arsa maliyeti uyguna mal etmediyseniz karsız satmak gibi bir sonuç var. Geçen seneye göre alınan ruhsat sayısı ev adedi olarak toplam ruhsat sayısı bu senenin ilk 3 ayında yüzde 42 azaldı. Bir önceki seneye göre yüzde 60 azaldı. Karsızlık olunca insanlar proje yapmıyor
* Hem kur hem emtia artışıyla 9 ayda 1200 TL’ye aldığımız demir 3300 TL’lerde. Türkiye’de emtiada hedge edilebilecek hacimde işlem yapılıyor ama kendi içinde hedge mekanizması yok. Dünyada yapabiliyorsunuz. Onu yapan gayrimenkul firması da yok.
* Döviz cinsi yeri satmak daha zor ama gayrimenkul fiyatının artacağını düşünen kitle dövizli bir ürün almayı daha çok tercih ediyor. Böylece döviz treninde kalıp gayrimenkul trenine binmiş oluyor.