Yazdır
SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM
Bankalar, inşaat şirketleri ve diğer kurumsal gayrimenkul portföyleri için internette yeni, şeffaf bir satış kanalı fırsatı yaratan, Türkiye’nin ilk ihale platformu Tapu.com, 3 yılda ne kadar yol aldı?
Sorunun yanıtını Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin veriyor. 3 yıl içinde 700’e yakın satış yaptıklarını, çalıştıkları kurum sayısının da 13’e çıktığını söyleyen Erşahin, 38 saatte bir tapu satarak bu alanda yeni bir rekor kırdıklarını da ekliyor.
Banka ve varlık yönetim şirketlerinin dışında vakıflarla çalıştıklarını, platforma çok yakında müteahhitlerin de ekleneceğini ifade eden Erşahin, ihale kriterlerini anlatırken, “Açık artırmaya katılmak için kişi sınırı yok. Katılanlardan bir bedel almıyoruz. Teklif verirken kredi kartından limitine bloke koymak usulüyle ön provizyon alıyoruz. Biz açık artırmayı kazanandan tahsilat yapıyoruz. Kaybedenden ücret talep etmiyoruz” diye konuşuyor.
Platformun sıkı takipçileri olduğunu belirten Erşahin, “Hatta bir üyemiz 5 tane tapu aldı” sözleriyle tapu.com’da her zaman fırsat olduğunun altını çiziyor.
Peki, tapu.com’un gerçekleştirdiği en yüksek satışı rakamı ne? Erşahin şunları söylüyor: “2 milyon TL’ye İstanbul Ortaköy’de oldu. Bunun dışında 1 -2 milyon TL arasında 8 - 10 tane satışı da Çankırı, Ankara ve İstanbul’da gerçekleştirdik.”
Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin, 3 yılda nereden nereye geldiklerini Finansgundem.com’a anlatıyor.
“7 BANKA VE 2 VARLIK YÖNETİM ŞİRKETİYLE ÇALIŞIYORUZ”
-İlk yaptığımız röportajın üzerinde 1.5 yıl geçmiş. Bu geçen sürede neler yaptınız?
Emre Erşahin: Sözleşmemiz olan finansal kurumsal sayısı 13 oldu. 7 banka ve 2 varlık yönetim şirketiyle çalışıyoruz. Kamu bankaları dışında Türkiye’deki özel bankaların hemen hemen hepsiyle çalışıyor hale geldik. Henüz kamu bankalarıyla çalışmıyoruz ama bununla ilgili çalışmalarımız devam ediyor.
Emlak alım satımındaki güven bunalımını çözebilmek için her türlü bilgiyi yasal değerleme raporu kaynaklı, sormadan söylemek üzerine iş modeli inşa ettik. Şişkin fiyatlar insanların geri dönmesine yol açtığı ya da telefon açmasını bile engellediği için, bu tür gayrimenkulleri gerçekten satmaya başlamadan önce pazarlığını yapıp gerçek satıcının gerçek satacağı seviyeleri bulup oradan rekabetle yükselecek şekilde açık artırmaya tabi tutmayı seçtik. Dolayısıyla fiyat dengesini açık artırmayla bilgi simetrisini de (finansal tabiriyle) yasal değerleme raporuyla sağlıyoruz.
Bu tabloyu yakalayabileceğimiz en kestirme satıcı finans sektörü, yani bankalar. Bir banka elinde bulundurduğu ihtiyaç fazlası tapularını çekmecede tutmak istemiyor. Çünkü bankanın ihtiyaç fazlası tapuları var ve kimsenin haberi yok. O zamanda bunlar satılamaz hale geliyor. Biz şu an aylık 2.5 milyon kişiye bunları tapu başına reklam vererek, ayda 7.5 milyon kişiye ulaştırıyoruz. Bu şekilde 62 ilde tapu devri yaptık. Satış adedimiz 700’e yaklaştı.
“BANKALARIN DIŞINDA DA ŞİRKETLER GELMEYE BAŞLADI”
-Bu tapu satışların hepsi bankaların mı?
Emre Erşahin: Evet, bankalar diyebiliriz. Bize ticarilerden çok tapu geliyor. Dolayısıyla şu anda finansal kesimin eline gelen tapular da ağırlıklı olarak oradan. Biz bankalarla başladık, ama bankaların dışında şirketler gelmeye başladı. Mesela tapuyla tahsilat yapmak zorunda kalan şirketler. Elektronik dağıtım, beyaz eşya dağıtım, nalbur dağıtım, boya dağıtım, kimyasal dağıtım, pencere dağıtım gibi gibi… Bunlar yurt çapında 1000-1500 bayisi olan şirketler.
Yaklaşık olarak sene başından beri bu tür şirketlerle çalışıyoruz ve 100 tane satış yapmışızdır.
“38 SAATE TAPU SATARAK REKOR KIRDIK”
-Bunların dışında çalıştığınız başka sektörler var mı?
Emre Erşahin: Çok yeni olarak vakıflarla anlaşma imzalamaya başladık. Çünkü vakıflarda tapuyla bağış kabul ediyorlar. Bazı şahıslar miras olarak varlığını bir vakfa bağışlayabiliyor. O vakıf da oradaki gayrimenkulleri kendi misyonu doğrultusunda nakde dönüştürüp dönüştürebiliyor.
Bu arada müteahhitlerden de talep gördük. Müteahhitlerle olan ilişkilerimiz, şirketler ve bankalarda olduğu gibi ihtiyaç fazlası değil, yaptığı iş bu olduğu için iş modelimizi onların da ihtiyaçlarını karşılayacağımız şekilde düzenleyeceğiz. Dolayasıyla çok yakın zamanda müteahhitlerle işe başlayacağız diyebilirim.
Satıcı segmentleri olarak biz işimizi büyütmeye bakıyoruz. Şirketlere kendimizi daha iyi anlatmamız lazım. Çünkü şirketin büyüklüğünden bağımsız olarak bugün bir tahsilat gecikmesi problemi var. Tahsilat geciktikçe de şirketler kendi işletme sermayelerini zorluyorlar. Veya bunu bankalardan finanse etmeye çalışıyorlar. Bu noktada aslında görüyoruz ki o şirketlerin bilançolarında değer artışı bile yapılamamış fi tarihinden gelen tapular var. Onlara nakde dönüşecek kaynak olarak bakmıyorlar, adı üstünde gayrimenkul olarak bakıyorlar. Halbuki biz onu aslında gayrimenkullüğünü kaldırıp menkule çevirebiliyoruz. Bu noktada satış hızımızı 38 saate kadar indirdik. Bu bizim rekorumuz. Bir bankanın vermiş olduğu tapunun ciddi alıcısının, teklifinin bizim sitemizdeki süreçlerden geçip tamamlandıktan sonra alınmasını, 38 saate bitti. Tabi ki buna tapu devir evrak işlemleri dahil değil.
- Açık artırmaya kaç kişi katılabiliyor, bir sınır var mı ?
Emre Erşahin: Açık artırmaya katılmak için kişi sınırı yok. Katılanlardan bir bedel almıyoruz. Teklif verirken kredi kartından limitine bloke koymak usulüyle ön provizyon alıyoruz. Biz açık artırmayı kazanandan tahsilat yapıyoruz. Kaybedenden ücret talep etmiyoruz.
“DÜŞÜK BİR YÜZDEYLE İŞİ BİTİRİYORUZ”
-Ne kadar komisyon alıyorsunuz?
Emre Erşahin: Biz hiçbir zaman konvansiyonel kanallardaki yüzdelerin peşinde değiliz. Düşük bir yüzdeyle işi bitiriyoruz. Bu noktada alıcıya olan hizmetimiz şeffaflık ve güvenilirlik.
Katılımcı olarak bizim açık artırmalarımızda teklifleri görebilirsiniz. Teklifleri görebilmek için sadece cep telefonu onayıyla açık artırmanın içine girmek gerekiyor. Her tapu her hafta açık artırmaya çıkıyor. Bir tapunun bir haftalık açık artırmasına giren ertesi hafta girmiş sayılmıyor. Tekliflerin tutarlarını görmek mümkün. Tabi ki kişisel verilerin korunması konusunda o teklifi verenlerin ismini soyadını vermiyoruz. Ama üyelik numarasıyla yani bir karşılığı olduğu takip edilebilir olduğu aleni bir şekilde herkese şeffafça söylenecek şekilde bir kişinin teklifi olduğunu biz buradan dakikası saniyesine biliyoruz.
“BİR ÜYEMİZ 5 TANE TAPU ALDI”
-Müdavimleriniz var mı?
Emre Erşahin: Sıkı takipçilerimiz var diyebilirim. Üst üste girip bakanlar, açık artırmaya katılmaya çalışanlar oluyor. Hem sistemimizi anlıyor hem zamanla bize güvenleri artıyor. Hatta 3-4 hafta takip edip alanlar var. Hatta bir üyemiz 5 tane tapu aldı.
“PLATFORMUMUZDA DAİMA FIRSATLAR VAR”
- Gayrimenkul satışları şimdi hani balon olduğu söyleniyor. Şu anda fiyatlar bayağı düştü. Sizin değerlemeleriniz düşüyor mu?
Emre Erşahin: Bir kere eğer bir yörede bir fiyat düşüşü varsa bu belli zaman dahilinde o değerleme ekspertiz raporları yenilendiğinde buraya da yansıyor.
Bakın değerleme raporu sadece fiyatı belirlemek için kullandığımız bir belge değil. O tapu gerçekten söyleyen kişinin o tapunun üzerinden satışına bir engel var mı? Bizim platformumuzda satılan bir sürü tapu var ki zaten ekspertiz raporunun adeti fiyat seviyesinin altında satılıyor. Sonuçta platformumuzda bugün fiyat düştü biz iş yapmayacağız değil. 2.5 senedir bu işi yapıyoruz. Açıldığımız ilk günden beri Türkiye’ye yeni bir model örneği sergiledik. Hatta yeni başladığımız ilk haftalarda bir polis memuruna Samsun Canik’te bir daire sattık. İnanın bizim platformumuzda daima fırsatlar var.
“SATIP SATAMAYACAĞIMIZI 1.5 AY İÇİNDE ANLIYORUZ”
-Uzun süre satılmayan tapu oluyor mu?
Emre Erşahin: Bir tapuyu kendi satış kanalımızda satıp satamayacağımızı 1.5 ay içinde anlıyoruz. Yaklaşık diyorum çünkü 50 bin liralık tarlayla 500 bin liralık daire farklı.
Ama tapuyla ilgili şartları değiştiremiyorsak zaten bizim bir aracı kurum gibi düşünebilirsiniz. Bizim stop loss’larımız çalışıyor. Çünkü baştan para almadan pazarlama yatırımı yaptığımız için artık diyoruz ki olmayacak duaya amin demeyelim. Dolasıyla o noktada pazarlama yatırımını yavaşlatıyoruz sonra da durduruyoruz. Bu noktada da aslında satıcılar bizi beğeniyorlar.
Onun dışında 3-5 senedir satılmamış mallara alıcı bulabileceğimizi ispatladık kendi satıcılarımıza. Bunun da ötesinde bir malın en azından bizim aracılığımızla satılması çok mümkün gözükmüyorsa bunun da geri dönüşünü hızlandırmış olduk.
“BİZDEKİ TAPULAR İCRALIK DEĞİL”
- İhalenin feshi durumunda hangi yöntemler izleniyor ve bunun feshi durumunda kazanma oranı yüzde kaç?
Emre Erşahin: Öyle bir davamız yok, çünkü bizde ki tapular icralık değil. Bizdeki mallar bir takım yurdumuzun anonim şirketlerinin bilanço aktiflerinde bulunan tapulu mallarıdır. Yani icra dediğiniz aslen yasal bir süreçtir. Orada o süreçle alakalı bir mal bizim elimizde yok. Biz çünkü öyle bir tabiri caizse problemi devam etmekte olan mala dokunmayız. Dediğim gibi bizde bir takım şirketlerin kendi tapuları var ve onlarda bunu biran evvel elden çıkarmak istiyorlar. Şimdi böyle olunca da burada bir ihale iptali gibi yasal sürecin parçası olduğumuz bir durum yok. Bizde bir alıcı adayı var. Alıcı adayı bir teklif verdi. Sonuç itibariyle biz internet üzerinden cep telefonu satar gibi tapu satmıyoruz. Tapu, Tapu Dairesi’nden devralınıyor.
- Açık artırmayı kazanan kişi, tapuyu ne kadar zamanda üstüne geçirmek zorunda?
Emre Erşahin: 15 gün içerisinde tapu devri tamamlanması gerekiyor. Zaten bu daha teklif verilmeden bellidir.
-Rakam olarak en yüksek satışınız?
Emre Erşahin: 2 milyon TL’ye İstanbul Ortaköy’de oldu. Ama bunun dışında 1 -2 Milyon TL arasında 8 - 10 tane satışımız da Çankırı, Ankara ve İstanbul’da oldu.
“TÜRK TAPUSUNU HEM TÜRK’E HEM YABANCIYA SATMAYI PLANLIYORUZ”
-Yurt dışından talep var mı?
Emre Erşahin: Kanada’dan, Almanya’dan var, Türk vatandaşlarımızın ilgisi var. Ama sistemimizde ilk olarak Türk tapusunu Türk’e satmak var. Ama ileride Türk tapusunu hem Türk’e hem yabancıya satmayı planlıyoruz.
-Tapu.com’a ne kadar yatırım aldınız?
Emre Erşahin: Biz bugüne kadar 3 turda toplam 2.9 milyon dolar yatırım aldık. En sonuncusu da 2017 Nisan ayında oldu. Tekrardan bir yatırım turu yapıp yapmayacağımıza önümüzdeki sene bakacağız.
2.9 milyonun, 2.1 milyonu yurtdışından ana yatırımcımızdan gelen yabancı sermaye kapsamında. Geri kalanı melek yatırımcılarından geldi. Onlar da bize yatırım yapıyorlar. Dolayısıyla hepsi yabancı değil. Melek yatırımcılarımızın arasında yerli yatırımcılarımız da var.