Yazdır
Yorumcu, söz yazarı, besteci… “Alışmak Sevmekten Zor, Gitme Sana Muhtacım, Gözler Kalbin Aynasıdır, Hesabım Var, Seninle Başım Dertte, Sensiz Olmuyor”... Eserlerini daha fazla burada sayamayacağım. 1970’lerden bugüne yüzlerce esere imzasını atmış bir sanatçı Selami Şahin. Milyonların gönlünde taht kurmuş en sevilen sanatçılarımızdan...
Geçenlerde bir haber okumuştum. Selami Şahin kentsel dönüşüm kapsamında Beşiktaş’taki evini müteahhide vermiş. Eski dairesi yıkılıp yeniden yapılıyor. Pek tabi yenilenen evin değeri de artacaktır. Bilmiyoruz Selami Bey evini satacak mı? Ancak eğer satacaksa kritik bir detaya dikkat çekmek istedik...
Benzer durumda olan okuyucularımızın da tereddütleri var. Ünal E. de, Nurcan K. da e-postalarında soruyorlar. “Müteahhide vermeden önce 5 yıllık süre zaten geçmişti. Şimdi yeni evimizi teslim alacağız. Ancak yenilenen ve değeri de artan evimizi satmayı da düşünüyoruz. Yeni evin tapusunu alınca 5 yıllık süre sıfırlanıyor mu? Vergisiz satış için 5 yıl daha beklemek mi gerekecek?” diyorlar...
Önce genel olarak gayrimenkul satışlarındaki vergi kurallarını hatırlayalım:
Normalde taşınmazın alış değeri ile satış değeri arasında kazanç oluştuğunda bu kazanç üzerinden de vergi hesaplanır. Ancak Gelir Vergisi (GV) Kanunu’na göre alış tarihinin üzerinden beş tam yıl geçtikten sonra taşınmaz satıldığında ne kadar kazanç elde edilirse edilsin vergi ödenmiyor. (GVK Mükerrer Md. 80/6)
Beş yıldan önce evini satıp vergi hesaplamak zorunda olan kişiler için şu iki ayrıntıyı da hatırlatalım. Elde edilen kazancı; önce enflasyondan arındıracaklar ayrıca 11.000 lira istisnayı düşecekler, sonrasında vergi hesaplayacaklar. (Enflasyondan arındırmak için alış ve satış tarihleri arasındaki sürede, Üfe endeksindeki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.) Vergi oranı; kazancın büyüklüğüne göre, yüzde 15’den başlayıp yüzde 20, yüzde 27 ve yüzde 35’e kadar çıkabiliyor.
YENİLENEN KONUTTA SÜRE
Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhide verilen eski gayrimenkul ne zaman alınmış olursa olsun, müteahhitin evi yenileyip tekrar mülk sahibine vermesiyle (tapuda tescil edilmesi/fiili kullanımın başlaması) 5 yıllık süre yeniden başlıyor. Yani; satış kazancı üzerinden vergi ödenmemesi için mülk sahibinin bir beş yıl daha beklemesi gerekiyor. Çünkü Maliye, müteahhide verilmeden önceki edinim tarihini değil, yenilenen evin iktisap tarihini dikkate almakta. (Yeni taşınmaz için tapuda cins tashihi yapıldığı tarihte, yeni bir gayrimenkul iktisap edilme olarak değerlendirildiğinden…)
MİRASLA EDİNİM DURUMU
Miras ya da bağış yoluyla; ivazsız (Karşılıksız) olarak elde edilen gayrimenkullerin kentsel dönüşüme tabi tutularak yenilenmesinde durum farklı. İvazsız intikal eden taşınmazlar; kentsel dönüşüm veya kat karşılığı sözleşmesi sonucu yenilenerek sonrasında satıldığında vergi hesaplanmıyor. (Değer artış kazancı olarak değerlendirilmiyor) Üzerinden beş yıl geçmeden satılsa ve kazanç elde edilse bile değer artış kazancı vergisi istenmiyor.
Ancak burada da kritik bir konu var. Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazın satış kazancı; ‘Değer Artış Kazancı’ olarak değerlendirilmese bile ‘Ticari Kazanç’ olarak görülüyor.
Maliye; “kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile elde ettiğiniz söz konusu gayrimenkulleri, iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satmanız durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir” şeklinde konuyu değerlendiriyor. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı; 19/09/2013 Tarih ve 84098128-120-578 Sayılı Özelge)
Bu konuda yaşanan ihtilaf yargıya taşındığında ise Danıştay ‘miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışının, değer artışı kazancı ya da ticari kazanç sayılmayacağı’ şeklinde karar vermiş. (Danıştay 4. Daire, 06.02.2012 tarih ve 2012/272 sayılı Karar)
Konu hassas... Bu durumda olan mülk sahiplerinin gerek Maliye’nin özelgelerini gerek Danıştay kararlarını detaylı irdeleyip sonrasında işlem yapmaları yerinde olacaktır.